2003年，朱镕基卸任中国国务院总理时，表达了对未来的三点担心，其中两点是“房地产过热”和“城镇化太快”，担心会带来不良后果。他不幸而言中。

在大跃进式的城镇化浪潮下，大量人口涌入城市，推动中国房地产从2004年开始高歌猛进，房价飙升。房地产企业通过高杠杆，一块一块拿地，一栋一栋起高楼。政府通过卖地获取高额财政收入，银行坐收巨大利息差，房地产开发商攫取暴利，大家一起享受了20年的饕餮盛宴。

2020年，出于对房地产泡沫的担忧，国家划定“三条红线”，即：剔除预收账款后的资产负债率≤70%；净负债率(有息债务/净资产)≤100%；现金短债比≥1倍。中国房地产热潮应声而落。作为标志性事件的是恒大暴雷，许家印被抓。此后众多房地产商遭遇危机，海量烂尾楼出现，消费者持币观望，房产销售陷入冰点。房地产当年有多疯狂，现在就有多凄凉。

有人断言中国房地产的泡沫已经破灭，中国将重演日本上世纪90年代的房地产危机；有人则认为，中国房地产的衰退是暂时的，还有重新崛起的可能，主要的根据是中国的城市化还远没有达到发达国家的水平，城市化的延续会给房地产带来新的发展空间。

事在人为。中国房地产究竟走向何方，还有没有出路，关键在于政府如何应对。

最近中国政府拟定了白名单，对处于危机中的房地产项目选择性地进行解救。据报道，中国国有银行已经开始落实监管当局推出的白名单计划，为深陷债务危机的房地产业提供“精准”贷款服务，以稳定市场。报道说，目前已有五家大型国有银行承接了8200多个优质住宅项目，并在陆续安排发放项目贷款。这是必要的措施，动机良好。保交楼，不让那些无助的消费者承担房地产危机的代价，避免引发社会动荡，无疑是正确的。

但是这种治标之策不能解决根本问题，中国房地产要真正走出危机，需要对房地产业机制进行大幅度改造。

第一，取消期房预售制。

期房预售制和公摊面积，是从香港学来的一套制度。这套制度先是盘剥了香港市民，又坑害了内地人民。始作俑者，其无后乎！期房预售制扩大了需求，促成了虚假的繁荣，却带来了烂尾的巨大风险。公摊面积使得购房实际面积计算成为一个消费者弄不清、无法验算的糊涂账，给开发商留下了太大的玩猫腻的空间。

鉴于预售制带来的烂尾风险，现在中国实行预售和现售两条腿走路的折中办法。但这种保守的做法仍然会留下后患。当初人口形势变化的时候，政府继续坚持计划生育思维，要逐步放开生育控制，先是双独二胎，再是单独二胎，最后才放开二胎、三胎，优柔寡断的结果是造成现在人口局面不可收拾。房地产需要吸取人口政策的教训，果断取消期房预售，一步到位，杜绝新的烂尾风险。

第二，取消政府对房地产的无理干预。

20多年来，名义上为制止房地产过热，政府出台了无数规定，提高首付比例，甚至直接用行政方式限购。政府干预的理由是房价上涨过快，但是房价上涨过快的根本原因，不是因为需求旺盛，是因为土地财政人为限制土地供应，制造稀缺。政府一方面用土地财政榨取房地产业利润，一方面又以道德高姿态出手限制房价，是一种精神分裂的表现。

任志强先生曾经反复阐述他对房地产业的观点，反对政府干预，主张完全的市场化。任志强后来身陷囹圄，是因为和当局的政治冲突造成的，孰是孰非，另当别论。但是他关于房地产的主张是正确的。他是行业中人，对房地产政策的弊端看得是清楚和准确的。房地产行业无关国家安全，应该完全由市场调节，政府不要乱伸手，让市场这只看不见的手调节就够了。

第三，取消土地财政。

20多年来，中国地方政府靠土地财政过日子，酒足饭饱。所谓禁止炒房，其实地方政府才是最大的炒房黑手，比山西煤老板、温州炒房团厉害一万倍。政府人为限制土地供应，造成房产的稀缺形势，结果就是哄抬房价。据披露，房价的一半进了地方政府的腰包。土地财政与民争利，损害了政府形象，而且使得地方政府形成对土地的依赖，不思进取，不去发展真正有价值的产业。“三条红线”出来，房地产衰退，地方政府的卖地收入随之直线下降。以河南省郑州市为例，过去每年都有上千亿的卖地收入，现在下降到连过去的零头都不到了。

一个合法的政府，不能靠剥夺人民过活。地方政府需要深刻反思，彻底放弃土地财政，转变思路，即使房地产再次兴旺起来，也绝不能再走土地财政的老路。

美国的房地产也经历过危机，但迄今整体是健康的。中国可以吸收美国房地产治理的一些经验，但因为两国制度不同，能够吸收的内容有限。美国征收房产税，以最后一次交易的价格为准，这最好地实现了“房住不炒”。但是美国是永久产权，中国是70年产权，中国难以搬用美国征收房产税的办法，因为中国购房者已经一次性支付了70年的土地出让金，再征收房产税的理由不成立。中国需要根据自己的国情进行制度创新，稳定、发展房地产，基本的原则必须是：市场经济，公平正义，政府有限责任。

如果能够深刻总结吸取过去20年的教训，矫正房地产的发展路径，中国应该能够平稳地度过这轮房地产危机，避免重蹈日本的覆辙。

作者：中华商报特约评论员张学军