（本报特稿）新型冠状病毒在全球各国爆发后，对于全球宏观经济，资本市场造成极大的冲击，对于房地产市场也有非常大的影响。全球投资人都对于下一步房地产市场的发展有很多疑问。本文介绍新冠疫情爆发后对于美国细分四大类房地产市场的影响，并对下一步市场发展做一些展望，供大家参考比较中国的房地产市场前景。  

美国复工后，确诊人数上升，对于经济影响是什么？

新冠病毒在美国已经进入第二波流行，因此对于宏观经济的近期前景依然黯淡。目前纽约，新泽西，马萨诸塞等东北部受到疫情冲击最大的州已经看到确诊人数快速下降，每日新增住院人员只有个位数。但是，佛罗里达，德克萨斯等美国南方各州，在第一波疫情中没有受到太大的影响，在目前第二波的感染人数上升非常快。穆迪（Moody's）表示，第一季度国内生产总值（GDP）增长率被向下修正20个基点，按年率计算为负5%，第二季度GDP预计将下降40%。尽管最近几周美国各州开始重新开放，经济活动出现增长迹象，但劳动力市场依然脆弱。

上周是连续第14个周至少有140万工人申请失业救济金。虽然最严重的失业情况可能已经过去，但最近冠状病毒病例的上升以及随后州经济复工（如德克萨斯州、加利福尼亚州和佛罗里达州）的倒退，给经济复苏增加了不确定性。目前来看，美国联邦政府不愿意恢复全国范围的留家令。不过，前哈佛大学校长，美国财政部长劳伦斯•萨默斯（Lawrence Summers）最近发表的一份声明可能有一定的借鉴意义。他指出 “美国30%的经济需要被关闭——无论是政府法令还是由自己行动的人民和公司——来阻止这种流行病失控。”在这两种情况下，宏观经济的动态发展预示经济和房地产复苏在市场之间将是缓慢和不平衡的，特别是因为很多州、城市甚至县已经开始制定单独的措施，防止病毒的传播。

除了第二波病毒，还有其他什么风险可能出现？

与2008年全球金融危机之后的情况类似，目前美国财政政策失误的风险似乎增加了。从2010年到2014年，因为国会过早地转向紧缩政策，财政政策可以说是GDP增长的一大阻力，也导致美国2013-14年经济增长迅速放缓。虽然对新冠病毒的最初财政政策反应迅速而有力，但政治对更多刺激支出的胃口似乎正在减弱。一些财政计划已接近终止日期，包括7月31日联邦疫情失业补偿计划到期。这项联邦举措除了提供州定期失业救济外，每周还向失业工人提供600美元，这可能有助于在前几个月疫情期间的出租房租金到帐率超过预期，尤其是B类和C类房产。虽然州政府和地方政府正在大声疾呼要增加联邦政府的支持，但一些立法者对提供额外一轮财政刺激表示担忧，因为美国债务与GDP的比率正接近二战以来的最高水平。然而，如果不能充分解决这些问题，可能会对下半年经济开始复苏的预期构成重大风险。

美联储的收益率曲线控制措施将如何影响商业地产收益率？

包括鲍威尔主席在内的几位美联储官员最近强调，美联储有兴趣对美国国债实施收益率曲线控制，以确保在整个经济复苏过程中企业和个人借贷成本保持在较低水平。美联储没有指出哪些到期日将受到收益率控制目标。不过，有人猜测，央行的收益率上限可能接近于3年期美国国债（类似澳大利亚央行的政策），甚至可能与日本类似的上限为10年期国债收益率。无论哪种情况，对房地产上限利率的短期影响都应该是最小的，因为由于经济前景疲弱、现金流不确定性和净营业收入下降，预计2020年底的利率上限将上升。

然而，大型商业房地产经纪公司CBRE表示，随着美国经济在未来2-3年内反弹，上限利率应开始恢复到危机前的水平，根据该上限利率，鉴于其历史利差（约240个基点）超过10年期美国国债，因此，收益率曲线控制可能会对核心上限利率产生深远影响。值得注意的是，全美房地产综合指数的核心上限利率在2019年第四季度跌至4.29%的最低水平，同期10年期美国国债在本季度平均为1.8%。因此，假设上限利率与美国国债持有率之间的关系维持与美联储维持收益率上限的关系，核心上限利率可能会进一步下降，可能首次跌破3%。当然这个分析主要基于历史绩效，没有考虑到进一步的动态发展情况。如果资本流入商业地产预期在随后的复苏期间更为强劲，这可能进一步影响收益率上限。

商业地产抵押债券（CMBS）市场的创纪录水平的违约率是否代表未来会更差？

6月美国CMBS的整体拖欠率接近历史新高。在2008-2009年全球金融危机期间，商业地产租金拖欠率在危机发生后的三年内逐渐上升，从2009年1月的1.5%左右上升到2012年年中10.34%。相反，在冠状病毒危机期间，租户违约率快速大幅上升。今年6月份已经高达10%，而4月份为2.29%。CMBS 市场的情况突显出，与之前的低迷相比，冠状病毒危机导致的租户违约的发生速度要快得多。此外，穆迪表示，鉴于这些房地产类型已占CMBS拖欠的96%左右，这表明住宿和零售行业可能出现不良贷款机会将会大幅上升。

主要房地产物业类型6 月租金征收的数据更新

（1）工业房地产：工业地产包括物流仓库，数据中心等等受益于新冠病毒爆发的物业。工业房地产部门的表现仍然最为强劲。6月份，美国拥有近4900个房产的工业房地产信托基金（ REITs） 目前的租金到帐率是 98% ，与三月到五月份期间到账率水平基本一致。

（2）多租户公寓：6月份公寓部门的房租到帐率继续上涨，略高于长期平均租金到帐率98%。租金到帐率提高反映了租房者履行租赁义务的能力日益提高。一部分原因是投资用的租赁公寓租户一般从事的是在病毒大流行期间不太可能受到裁员影响的服务业工作。

（3）办公楼：在美国近1800个REIT拥有的办公室物业中，6月份的租金从5月份的95%略微提高到96%。办公楼目前的估值水平变化不大。

（4）零售物业：在零售行业，有三个子行业 - 区域商场、购物中心和自由零售物业。目前购物中心的租金到帐率数据还没有公布，但其他分部门显示，随着美国经济开始重新开放，情况有了显著改善。全国近2700家 REIT 拥有的购物中心6月份的房租到帐率上升最快，6 月份按月上升 11 个百分点，租金到帐率接近 61%。超过16000家REIT自有的零售店的收租率从5月份的71%反弹至6月份的79%。

总结

目前全美宏观经济状况仍然不确定，随着新冠疫情的不断发展变化，我们不可避免地要重新审视下一步经济发展的前景。"第二波疫情"感染的可能性仍然是经济的重大下行风险，许多人所希望的V型复苏似乎越来越不可能。从房地产投资的角度来看，复苏的不均衡加上波动性加剧，可能会增加市场错位的可能性，最终导致有吸引力的投资机会。 因此，虽然我们对近期经济前景持谨慎态度，但随着机会的出现，大家可以选择高质量的房地产标的进行抄底投资。