我一般和房客只是签第一年的约，到期自动转成按月，房客要求再锁定续约一年半载也不同意，房客想要搬走给三十天通知即可。

现在租房市场非常紧俏，没有必要有租约捆住自己，当然，出租房季节性强的地方要控制好租约期限。租约对房东的约束力绝对大过房客，房客毁约，拍屁股走人，最多押金不要了。而房东想毁约将会付出沉重代价，跑的了和尚跑不了庙。这是做房地产的很大劣势，不动产，不能随便套现，不能甩掉就走，不能不管不顾。

我也希望房客能长期住下来，一 搬住过一年的会继续住下去。房东不喜欢房客像走马灯一样换人，房客更不喜欢搬家。对于一年以下的约我也不签，特别是在看房时流露出只是短期工作外派，或是自己有房因家庭问题暂时需要租房，从开始就拒绝掉。

近两年租房市场非常强劲，即使是年底节假日期间也不难出租。白玉房略微有点困难，白玉房如果不放下身段什么时候都有困难，就像是高大上白富美总幻想遇到骑白马的王子，现实是满大街骑白马的都是唐僧。

南加州这里没有淡季旺季一说，如果一件体恤衫八九个月算夏季，三四个月穿长袖衫就算冬季。自从定居南加州，印象中就没穿过几次长袖衫，衣服钱都省了。所以没事去坐坐邮轮，穿几件像样衣服得瑟一 下，总不能锦衣夜行。不管什么季，外出吃饭必定先来杯冰水，我老爹曾经说我是傻小子睡凉炕，全凭年轻火力壮。

按照美国人平均三年搬次家，我最初期望每年十到十五户进出是正常。曾经也有过一个月里搬走五户，同一天三个地方一起开工，闲的时候闲死，忙的时候忙死。就像是牛郎会织女，一年下来，牛郎快给憋死，织女快给旱死。七夕那天，牛郎快给爽死，织女快给涝死。给自己干活，再忙也不会愁死。

早上六点，迎着微露的晨曦，繁星闪烁，皓月当空，沾衣欲湿杏花雨，吹面不寒杨柳风。和小墨工人在建材店会面，给他们备好材料，交代做什么，领钥匙各自去干活，我则回家睡回笼觉。

大梦谁先觉，平生我自知。草堂春睡起，窗外日迟迟。

赶快爬起来给工人买午餐饮料，人只有吃饱喝足了才不会空虚，才有力气干活。一顿快餐值不了几个钱，跑出去吃饭一小时没有了 ，一小时能出不少活，看似吃小亏占大便宜，实则歪脖子拉小提琴，两全其美。干活工人也愿意有人送饭，不但省顿饭钱，也可以休息一下。

仗会越打越精，选择的房客也越来越好，流动性则降低。大前年是三户搬走，前年是两户，去年是一户，对于职业地主来说是闲死的节奏。即使多几户也没有多少事情，每次就忙几天而已，今年是五户，一二三四五月各一户。已经是年底，不再会有什么妖蛾子。

二十多年前的租房市场是很困难的，供过于求不但反应到房价，也让房子不容易租出去。大型公寓打出巨幅招牌，住一年免一个月房租，甚至送搬家费补偿因毁约损失的押金。我也干过这种事，只要喜欢我的房子，马上搬进来，租金优惠，毁约的押金我付了。同时还要防止自己的房客被别人挖去，所以我要把做生意的三个要点尽量都做到。

一般来说，服务，价钱，设备，三个只能做到两个。希尔顿酒店不可能服务一流，价钱低廉，设备还豪华，赔本赚咬喝，久而久之就得关门大吉。相反，低档旅店也不可能服务差，价钱高，设备烂，客人会跑光光，破产也是必然。

服务好我可以做到，晚上，周末，节假日房客有紧急情况，比如漏水断电、丢掉钥匙等，我会去解决，现在有穆仁智去处理。价钱低也能做到，入场早，成本低。设备做到简单实用，让我去搞豪华装修，茉莉花喂牲口，我做不到。所以，三个方面能做到两个半。

服务好要有原则，如果房客没事找茬，净整些虫叮蚊咬，鸡毛蒜皮，西瓜皮擦屁股没完没了，我也会清理门户，或者在涨租上找齐。

经历过两次房地产崩盘，零八年后的一次很多人见到了，是雪崩型，一崩到底，然后死在那里几年，直到2012年，柳暗花明，房价房租快马加鞭，一骑绝尘，有些人在此期间入场，捞到一笔。

往前一次从九十年代中开始，一直到九八年底，是滑坡型，你以为已经到底，没成想底的下面还有十八层地狱，你以为逮到了便宜抓住了机遇,在旁人看来你是个!

当银行定存利息近百分之十的时候，如果投资的回报率没有百分之十，我自己也会骂自己。我一直主张用别人的钱去赚钱才是赚钱的最高境界，所以基本上都是贷款买， 最多的时候达到十八笔， 尽管都是些几万十几万的小额数目，大笔的也不可能，房子本身就不值多少钱。自我表扬一下，对于房地产我是非常的执着，弃学掏粪，条路走到黑， 瞎子害眼， 豁的出去。

眼看着投资在缩水，心里不急是不可能的。好在出租房有现金流支撑，赔钱的生意不能做，有钱赚就可以坚持下去。但这里有个前提，不能有空置率，不能大装修换家用电器，否则一不小心就是负数，前功尽弃。

温温恭人，如集于木，湍湍小心，如临于谷。不敢暴虎，不敢冯河，战战兢兢，如履薄冰。

另一方面，不要空言无事事，不要近视无远谋。想做事情简单，尽管去做。有远谋谈何容易。九十年代初的橙县记事报登出过人口普查文章，预测过橙县人口在25年后会增加一百万，现在是320万，达到预期。在全国地图上，鼻屎大的地方，找都找不到，却成为第六大人口县。

近邻洛杉矶县是全国第一大县，有一千万人口，但土地面积是橙县的五倍。人多地少，肉少狼多，可供开发土地只有人口增长的六分之一，在这种地方的房地产前景十分光明。

温故而知新，可以为师矣。当零八年房地产再次崩盘的时候，我自然是大马金刀，奋力出击，老太太吃腊肉，横扯皮。曾经在超市听到两个中年妇女，咬牙切齿，悲愤的对话:

“不买房，不买房，就是不买房！”

我只能在心里说一句：“！”

即使房地产崩盘再来一次，也还是会有不少的，因为没有这种经历，面对机遇也会弃之如敝履。

源自：“美国地产与投资”微信公众号