近期中国房地产领域的刺激政策，在快速酝酿后，突然爆发—— ——

不到一个月内，中国发行1万亿元特别国债，多个二线城市取消实施七、八年的限购政策，甚至北京也放松了实施13年的部分限制，更为杭州临安区宣布政府直接开始下场购买存量房......

到5月17日，中国国务院开一个房地产工作会，一天之内放出三个“大招”——大幅降低首付比例；取消商业贷款利率限制；设立3000亿元保障性住房再贷款，用于政府直接收购存量房用作保障房。

至此，中国多家媒体用“史诗级”来形容此次政策力度，路透社用“历史性”来形容，中国知名经济学家马光远则称其为“历史性转折点”。

在上述会议上，中国副总理何立峰称，“深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。”

将“人民性、政治性”用于形容房地产，引发关注。

然而，中国上一轮大幅刺激房地产是在2016年，当时快速推高了房价，稳住了经济，但是房地产领域的泡沫积聚，当2020年出台限制性政策时，多家房企违约、倒闭，留下大量“烂尾楼”。

本轮刺激后，是否还会重复这一过程？未来中国房地产会如何发展？BBC中文采访专家，进行梳理和分析。

“历史性”刺激：三箭齐发

在中国大部分城市纷纷宣布解除购房限制的基础上，5月17日集中刺激楼市，“三箭齐发”——

降首付比。首套房商贷最低首付比例调整为不低于15%；二套房商贷最低首付比例调整为不低于25%。这一力度在中国地产历史上前所未有，即便在2008年和2016年的两次大力刺激时，首套房贷利率最低也维持在20%。

降利率。主要分为降公积金贷款利率、取消商业房贷利率下限。对于后者，以前中国为房贷利率设置了一个基准LPR，然后在此基础上小幅浮动，现在取消这一限制，银行可以自由竞争，为了吸引贷款而大幅降低利率，有利于降低购房成本。

政府直接收购。设立保障性住房再贷款3000亿元收储存量房。用于支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

在这些政策宣布之时，中国楼市低迷之态尽显：4月商品房销售面积和销售额同比分别为-22.8%和-30.4%，各线城市商品房销售价格同比降幅均扩大。 

▲2024年4月山东青州的一个售楼处。图像来源，GETTY IMAGES

“这些政策的综合力度代表了迄今为止支撑住房市场空前低迷情绪的重大举措。”ING银行大中华区首席经济师宋林向BBC中文表示，由于过去几个月的房地产相关指标屡次低于预期，决策者加大了政策出台的紧迫性，希望能在今年为房价筑底。

经济学人智库（EIU）中国经济高级分析师徐天辰向BBC中文表示，“我认为政府正确地意识到了核心问题——几家大型开发商可能破产，这给金融稳定带来了相当大的风险。我们最近看到的所有需求方面的支持都是为了重振房屋销售，稳定这些公司的资产负债表，以避免更广泛的金融危机。”

“与之前的政策相比，此次清理库存的政策可谓相当给力。”路透社援引一位不愿透露姓名的上海违约开发商高管表示，“从心理上讲，这会让投资者觉得政府在‘买单’，是在把风险从房地产转移到银行和地方政府身上。”

虽然力度强大，但徐天辰则担心这些措施可能还不够。

他认为，在经济严重下滑的情况下，降低首付比例和抵押贷款利率对销售的影响有限且具有滞后性，而由国有企业实施的库存回购计划似乎也没有得到政府足够的财政支持。

“因此，结果更可能是长达数月的稳定，而不是决定性的转机，受压的开发商将继续遭到银行和潜在购房者的怀疑。最终，很可能需要国家将这些开发商国有化，或为他们找到愿意购买的买家。”

争议：“房住不炒”不再？

在经济困难之时，刺激楼市，在中国屡次上演。

2008年，美国爆发次贷危机，金融海啸波及全球，中国沿海工厂出现“倒闭潮”；为了刺激房地产提振经济，中国宣布个人首次购买住房的契税税率下调到1%，并暂免印花税和土地增值税；贷款利率下限为基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

这两剂猛药，使房地产的拉动效应十分耀眼。2009年刚过完一季度，30个重点城市中有24个城市的住宅成交面积环比上升，有10个城市环比增幅甚至超过50%。

到2016年，中国再次面临相似情形，刺激地产提振经济又被提上桌面上，中国开启一轮“棚改货币化安置”，简而言之就是将城市中难以配套的“老破小”的区域进行拆除，给予拆迁户现金补贴，鼓励他们再拿这笔钱去购房。

棚改货币化的加入，像是备齐了柴火，点着了火苗，再浇上一盆油——中国的房地产市场的火势“腾”的一下窜了起来。

中国楼市“量价齐升”，包括恒大在内的一众房企，通过激进的高杠杆操作，搭上政策的“东风”，瞬间膨胀。

这造成房地产行业的地位愈发重要。中国北京和上海等一线城市的房价列入世界最贵行列，房价与居民的收入比，远远高出纽约、巴黎、东京、伦敦等世界大城市。

在世界银行估算，中国房地产投资占国内生产总值GDP的13%，而经合组织国家仅为5%；“如果考虑供应链投入品，则房地产行业约占中国GDP的30%。”

因此，如果房地产出现问题，将对中国经济影响重大。而此时，高速发展，让中国的资产价格不断上涨，无论企业还是居民，都在大举借贷，风险不断累积。

2017年10月中共十九大报告中首次出现“房住不炒”，原话是“房子是用来住的，不是用来炒的”。

而真正有力的监管措施是在2020年，尤其是当年8月提出对重点房企融资的“三道红线”，深刻改变了几乎所有中国房企的生存状况，包括恒大在内的房企刹住了疯狂扩张的步伐，也背上了令人瞠目的巨额债务。此后“房住不炒”几乎变为一个当代成语，代表政府对楼市最强力的监管。

整个2021年，房地产行业都处在深度下跌中，恒大、融创等风光一时的大型房企，也在这一年不断挣扎地应付债务压力。2022年，严格疫情防控下，经济预期迅速恶化，楼市销售“腰斩”，跌入谷底。

2023年7月的政治局会议，没有再提“房住不炒”，政策取向开始掉头，但此后刺激政策一直不温不火。直到2024年5月，才放出力度空前的刺激“套餐”。

▲北京城市景观。图像来源，GETTY IMAGES

本轮刺激后，舆论关注，这是否意味着重复以前的过程？与2016年的刺激又有何不同？

“这一次的差别很大。”ING银行大中华区首席经济师宋林对BBC中文表示，最近经济衰退，购房者信心极大动摇，这不是价格的周期性调整。变化主要体现在三个方面：

其一是人口结构，人口已经达到顶峰，并且连续两年下降。

其二是城市化：虽然人们还在争论我们是否已经看到了城市化的顶峰，但几乎没有人争论城市化的步伐已经放缓，从而限制了对住房的需求。

最后，也是最微妙的一点是，有迹象表明一代人的价值观发生了转变；虽然历史上购房被视为结婚的先兆，但这种习俗在年轻一代中似乎并不常见。购买房产是积累财富的最佳途径这一隐含假设也日益受到质疑。

经济学人智库（EIU）中国经济高级分析师徐天辰也认为，尽管2016年和当前的刺激都是在“去库存”的大背景下推出的，但性质却截然不同——

政府态度上，2016 年的刺激计划将房地产作为提振需求、支持增长放缓的手段，而 2024 年的刺激计划主要是为了挽救中国，避免因大型开发商倒闭而引发潜在的金融危机。

支持规模上，2015-17年的财政支持占中国 GDP的3%以上，而这次几乎不会超过GDP的1%。

具体措施而言，除了降息等常规措施外，2016年的计划还通过直接补贴居民的方式成功重启了需求。2024年将不再有如此大规模的补贴，部分原因是领导人决心让中国摆脱对房地产的依赖。

“不可否认，这其实在一定程度上加大了金融风险，”浙报传媒地产研究院院长丁建刚向中国媒体表示，但当下的情形，是需要激发有真实需求和购房能力的人加快进入房地产市场，从而缓解当前的低谷局面，好比是给一个快结成冰的水加热，让整个行业和经济缓一口气。

未来：楼价会再上涨吗？

“一旦底部确立，我们预计可能会出现一个相对短暂的价格上涨期，因为被边缘化的潜在购房者会采取行动，最终趋于稳定。”宋林称，一二线城市的表现会更好，而小城市仍然存在非常严重的供过于求问题。

宋林总结，除非经济基本面发生重大变化，否则不太可能看到房地产泡沫大幅再膨胀。总体而言，即使出台支持性政策，过剩的库存也需要时间来消化，在这些库存消化之前，房地产投资不太可能复苏。因此，预计2024年房地产仍将严重拖累经济增长。

▲北京一个恒大烂尾的商业楼盘。图像来源，GETTY IMAGES

这一轮房地产危机中，中国经常被比作上世纪末的日本，后者在地产泡沫破灭后，经历了“失落的二十年”。

野村证券首席经济学家辜朝明长期研究日本这场旷日持久的停滞，提出了“资产负债表衰退”（Balance sheet recession）的概念，即泡沫破裂后，进入全民"负资产"时代，日本突然没有人借款了，企业的首要任务不是借钱扩张，而是赚钱还债，不追求利润最大化，而追求债务最小化。

结果就是，任凭政府怎么降低利率、超发货币，企业就是借钱还债，而不是用来投资，最终日本政府甚至一度将利率降为负，依然无法提振经济，出现了罕见的货币政策失效现象。辜朝明将其概括为“借款人的消失”，也就是日本经济长期停滞的根源。

中国在2023年不尽如意的疫后复苏中，同样面临消费信心不足，投资不断萎缩的窘境。

“中国的家庭资产负债表严重集中于房地产，而且在整体经济放缓的情况下出现了调整，因此强有力的政策行动表明，政策制定者很可能从日本失落中吸取了一些教训，正在采取行动避免陷入资产负债表衰退。”宋林还提醒，虽然一些城市的房地产出现了较大幅度的下滑，但总体下滑幅度仍远小于日本开始失落时的情况。

经济学家们虽然积极评价此次救市的力度，但还是认为长期趋势并未改变。

“未来几年，住房供应将适应人口和经济现实。与此同时，市场模式也将发生转变，现房（二手房）交易将越来越多地取代新房销售，置换和升级需求将取代首次购房需求。”徐天辰说，房地产的低迷往往是长期的，就中国而言，这可能只是低迷期开端的结束。

BBC中文记者：陈岩