▲潍坊的一处烂尾楼，摄于去年10月。 GILLES SABRIÉ FOR THE NEW YORK TIMES

中国有住房问题。一个非常大的问题。它有将近400万套无人问津的公寓，与费城的面积大致相当。

中国领导人习近平和他的部下们呼吁地方政府买下这些公寓。

为了阻止威胁世界最大经济体之一的住房危机不断恶化，上周公布的这个计划是中国政府迄今为止最大胆的举措。但这还远远不够。

在所有这些空置公寓的背后还隐藏着一个更大的问题：开发商已经售出但尚未完工的房屋数量更多。据保守估计，这一数字约为1000万套公寓。

曾经，中国房地产繁荣的规模令人惊叹。近四年前持续萧条开始出现，其规模之大且具体情况仍不明晰。

在处理住房危机之前，中国领导人已经在应对经历了三十年的两位数增长后放缓的经济，而住房危机造成的经济衰退超出了他们的控制范围。专家们普遍认为，若不解决所有这些空置公寓以及开发商过度扩张等问题，北京就无法过渡到更可持续的增长。全国各地的建筑商、油漆工、房地产中介、小公司和银行总共被拖欠了数万亿美元。

几十年来，中国推动了世界上有史以来最大规模的房地产繁荣，并使其成为中国经济增长近三分之一的来源，但在2020年，中国政府突然出手，切断了助长房地产扩张的宽松资金，引发了一连串的破产，震惊了这个热衷于买房的国家。

▲南通的一个建筑项目图。 QILAI SHEN FOR THE NEW YORK TIMES

▲武汉的一处新楼盘。 QILAI SHEN FOR THE NEW YORK TIMES

对于北京让中国经济摆脱几十年来对建筑和建造业依赖的决心，这是首次考验。

现在，政府的决心再次面临着考验。为了制止之前的过度行为，中国政府在过去几年发出信号，没有一家房地产公司大到不能倒。但随着数十家大型开发商破产，它们已经摧毁了房地产市场仅存的信心。此后，官员们想尽一切办法恢复买家的乐观。然而，一切尝试都无济于事。

由于买家很少，仍在运营的开发商也处于违约边缘。它们与当地的银行以及支撑每个村庄、城镇和城市政府的金融系统有着错综复杂的联系。研究公司荣鼎咨询最近的一项估计显示，房地产行业的国内借款总额（包括贷款和债券）超过10万亿美元，其中只有一小部分得到承认。

“现在，无法出售房屋看起来像是一种风险，但事实并非如此。更多开发商破产才是风险之所在，”恒生银行首席经济学家王丹表示。中国恒大等大型开发商违约，是隐藏在众目睽睽之下的问题。

恒大在2021年12月的首次违约引发了人们对中国“雷曼时刻”的担忧。雷曼时刻指的是2008年引发全球金融危机的雷曼兄弟倒闭。然而，通过政策支持，这种影响得到了谨慎而不动声色的控制，使恒大得以完成许多公寓的建设。到5个月前法官下令对恒大进行清算时，恒大实际上已不再是一家有生存能力的企业。

但中国全国有成千上万的小型开发商。王丹说，官员们阻止市场直线下降的唯一办法是救助危机更严重城市的一些中型开发商。

▲南通某楼盘的售楼处。 QILAI SHEN FOR THE NEW YORK TIMES

相反，中国高层领导人正在重新调整视角，解决数以百万计无人想买的住房，承诺将这些住房改成租金更低的保障性住房。他们承诺提供3000亿元贷款，帮助国有企业开始购买闲置房产，根据国家统计局的数据，这些闲置房产的面积总共相当于7.4亿平方米，其中超过3.9亿平方米是未售出的公寓。

中国政府上周宣布这些应对措施时，房地产开发商的股价最初出现反弹。但一些批评人士表示，这一举措来得太晚。大多数人猜测，这将需要更多的钱。估计在2万亿到四万亿人民币之间。

北京的官员们去年开始软化态度。他们指示银行向数十家他们认为足以列入政府“白名单”的房地产公司提供贷款和其他融资。

这种支持不足以阻止房价暴跌。

▲2021年，一名警察与聚集在深圳中国恒大总部外的民众进行交涉。 NOEL CELIS/AGENCE FRANCE-PRESSE — GETTY IMAGES

政策制定者还动用了其他手段。他们对抵押贷款利率进行了有史以来最大幅度的下调。他们尝试了一些试点项目，让居民以旧换新。他们甚至向一些城市提供低息贷款，以测试购买未售出公寓的想法。

据中国经济新闻媒体财新网报道，地方政府总共尝试了300多项措施来增加销售和支持房地产公司。

尽管如此，未售出房屋的数量仍在不断攀升。新房价格持续下跌。因此，4月底，习近平和他的23位最高决策者开始讨论，通过一个与美国政府在房地产市场崩溃后设立的“问题资产救助计划”类似的项目，将一些不受欢迎的公寓从市场上收回。

上周，中国负责经济的最高官员、国务院副总理何立峰与全国各地官员召开视频会议，宣布了一个消息：是时候开始买房了。不久之后，央行放松了对抵押贷款的规定，并承诺提供数千亿元帮助国有企业购买住房。

▲武汉的一处楼盘。 QILAI SHEN FOR THE NEW YORK TIMES

此举凸显了政府对住房市场功能失调的担忧。

然而，几乎在官方媒体报道何立峰呼吁地方政府购买未售出公寓消息的同时，经济学家就开始提出质疑。

地方政府会买下所有未售出的公寓吗？反过来，如果地方政府找不到买家怎么办？而且代价也是很高的：经济学家估计，这样一个项目的规模应该是数万亿元，而不是数千亿元。

更令一些人担忧的是，央行已经悄悄启动了一个公寓回购计划，向八个受冲击严重的城市承诺提供1000亿元的低息贷款，其中只有20亿元得到使用。这些政府似乎对使用这些贷款不感兴趣，原因与消费者不想在小城市买房的原因相同。

瑞士银行瑞银中国房地产研究主管林镇鸿表示，现在的一个重大不同在于政治意愿。该国最有权势的领导人表示，他们支持回购计划。这将给官员施加政治压力，迫使他们采取行动。

▲中国主管经济的最高级别官员、国务院副总理何立峰上周举行视频会议，宣布了新政策。 TINGSHU WANG/REUTERS

“当地政府可以亏本收购这些公寓，”林镇鸿说。

然而，在一些人口正在减少的地方，也就是开发商最积极扩张的一些城镇，对社会保障住房项目的需求将会很少。

乐观的看法是，中国政府还有更多的计划。

“在结束这场巨大的房地产危机方面，北京正朝着正确的方向前进，”日本银行野村证券中国方面的首席经济学家陆挺在给客户的电子邮件中写道。

他补充说，这是一项艰巨的任务，需要“在等待更严厉的措施时有更多耐心”。

▲北京一处烂尾的恒大商业楼盘。 GREG BAKER/AGENCE FRANCE-PRESSE — GETTY IMAGES