（编者按）日前，国际权威评级机构标准普尔发布报告《中国房地产观察：楼市或将在2024年逐步缓慢恢复》表示，对中国房地产开发商来说，好消息是行业即将触底。该报告认为，中国楼市复苏将是一个循序渐进的缓慢过程。决策者首先采取措施恢复一线城市的健康稳定。“我们看到，一线城市的消费者信心、房屋销量和价格已经开始企稳。高线楼市的稳定或可提振低线楼市的信心。”以下为摘编内容。



中国房地产开发商喜忧参半：喜在房地产市场即将触底，忧在触底后恐将多年难以走出低迷。标普全球评级预计，较低的新开工面积、过量的低线城市房地产库存以及对销售账户愈加严格的监管均将导致房地产销售持续乏力。

房地产业将继续分化。政府持续出台稳楼市的政策将利好高线市场，特别是一线城市。而低线城市依然面临着供给过剩和信心不足的挑战。

在这样的背景下，国有开发商和民营开发商之间的差距也将拉大。国有开发商历来更加专注高线市场，这在当前的市场环境下无疑是一大优势。另外，国有开发商的融资渠道相对畅通，而民营开发商则举债艰难。一系列大型民营开发商的债务违约事件也对市场信心造成了冲击。

所有开发商都不得不设法应对销售放缓的挑战；房企的杠杆率将在未来两年内保持高位。

国有开发商掌握主导地位

国有开发商的融资渠道持续畅通，这意味他们仍有能力购买土地和建造房屋。相较于民营开发商而言，国有开发商也有更强的能力推出可出售货值。

潜在购房者更加青睐资产负债表和流动性都更为健康的国有开发商。这在住宅销售约 采用预售模式的国内市场是一个重要考量因素，因为预售模式需要购房者对开发商的财务稳健性有信心，以确保开发商能够完成房屋建造和交付，避免在交房前陷入资不抵债状态。

过去，民营开发商偏好采用高周转的经营、融资模式，但这样的模式如今已经难以为继。民营开发商在境外债券市场举借大量债务，票息通常高达两位数百分点，资金成本较高。这些企业会利用所筹资金购买土地并进行房屋预售，然后再继续开发下一个项目。

但是，这样的高周转模式是建立在 房价地价只涨不跌 的错误观念之上的。过去，开发商会建造房屋并快速出售，从而无需长期支付项目债务利息。这降低了每个开发项目的资金成本。但随着高周转模式式微，民营房企此前的主导地位也逐渐弱化。

开发商仍有一些办法管理杠杆率

房企或将继续打折出售房屋以提振销售额和现金流，销售放缓、利润率承压将给开发商带来不利影响。我们认为，随着高线城市的楼市环境潜在恢复正常，高线城市的商品房销售表现也有望企稳，但是房企的利润率将继续承压。为了将杠杆率保持在可控水平，房企正在：出售股权；出售非核心资产；并通过租赁业务及壮大物业管理业务，增加经常性收入来源。

我们对中国过往房地产周期的研究表明，全国商品房年销售额或将最终稳定在10-11 万亿元左右的支撑位水平。我们假设，这一支撑位水平加上政府干预，将防止商品房销售额出现“阶梯式下行”走势（即在未来3-5年内不断下降）。

我们认为，今年七月和八月商品房销售额较低只是暂时现象。这主要是受到了下列两个因素的影响，一是今年七八月是三年疫情封控结束后首个暑期出行高峰，二是许多潜在购房者相信将有更多楼市放松措施出台，因此仍在观望等待。政府仍有稳定房地产市场的政策工具，例如进一步放松购房限制及放松住房抵押贷款首付规则等。

一线城市需求前景改善

我们认为，随着楼市开始漫长的 型复苏过程，高线城市与低线城市的商品房销售表现将继续分化。低线城市的需求依然乏力。开发商将进一步加大住宅打折力度以促进销售。我们预计， 年低线城市的商品房销售额将下降 。
二线城市的商品房销售额或将小幅下降 左右。二线城市包括所有省会城市以及部分强三线城市，如苏州、宁波、厦门。
近期对住房抵押贷款的政策放松将支撑北上广深这四个一线城市的商品房销量。 年北上广深的商品房销售额或将上涨 ，尽管售价可能保持不变。

销售账户监管收紧仍是行业风险

房地产行业的首要任务仍然是保交楼。低线城市的购房者信心低迷。曾经规模最大的两家民营房企中国恒大集团（恒大集团）和碧桂园控股有限公司（碧桂园）都专注低线城市。它们都遇到了流动性问题，最终走向债务违约。

根据我们对低线城市销售额将继续走弱的假设，我们预计低线城市敞口最大的房企遭遇到的冲击也将最严重。近期我们下调了新城发展控股有限公司（新城发展）及其子公司新城控股集团股份有限公司（新城控股）的评级。这一评级行动反映了，由于两家公司低线城市敞口大，销售额可能会下滑。

对于其他房企，尤其是出险房企，销售账户监管趋严往往会阻碍企业稳定。我们已经看到，即使在经历过会涉及大幅延期的债务重组之后，那几家房企仍然反复违约。最近几个月有越来越多的省份和低线城市已采取措施鼓励预售。例如，郑州、开封和雄安督促房企实行现房销售。

今年7月，深圳土地拍卖迎来首宗现房销售地块，根据房企现房销售的承诺进行投标。为弥补因现房销售（与期房预售相比）而增加的资金需求，一些市政府正在放宽现房售价限制，例如成都市政府就已采取行动。

图源：房天下