【本报记者范思齐综合报道】根据加州房地产经纪人协会的一份新报告，在洛杉矶地区，现在的房价已经超过了衰退前夕的膨胀水平，大多数居民的收入不足以支付标准中等以上的房屋。这对购房者来说是一个艰难的夏天。根据房地产追踪公司CoreLogic的一份新报告，由于市场上的房屋数量比平时少，所以价格在今年6月份创下历史新高。

这使得该地区的价格纪录已经连续三个月被打破，而且房屋现在的销售价格远高于2007年抵押贷款危机后的价格。2018年4月份，中位价格为59万美元，比一个月前上涨1%，比去年同期上涨7.3%。分析发现，洛杉矶郡的房屋中值价格在2018年头三个月为545,540美元。这一计算可能是保守的；最近来自房地产追踪商CoreLogic的一份报告发现，中间价格为585,000美元。

尽管数量较少，但它将需要112930美元的收入来舒适地承担中等价位房屋带来的每月2,820美元的支付。该协会发现，只有28%的居民赚得这么多。在这种情况下，计算假设买方能够将其收入的30%不超过住房——这是支付能力的共同标准。一些急切的家庭购物者可能愿意支付更多的费用，但是每月支付的收入可能会吃得越多，这些购买者获得贷款的可能性就越小。

可负担性估计还假定，在购买房屋时，房屋市场上的人可以承担20%的首付。中位数价格为545,540美元，预付现金近11万美元。由于许多买家没有这种资金，他们需要减少首付。这反过来会增加月度成本 ，部分原因是贷款欠款较高，部分原因是这些买家将不得不支付私人抵押贷款保险。因此，能够舒适地购买中等价位房屋的洛杉矶居民的数量可能甚至比报告中提出的要低。但这并非全是坏消息。自2017年最后几个月以来，能够实现这些月度支付的房主的比例实际上有所上升，当时中位房屋的价格仅为现在的四分之一。

根据CoreLogic分析师Andrew LePage提供的数据，南加州出现的价格上涨可能是由住房市场缺乏供应所驱动的。这反映在这个事实上，在该地区销售的家庭比正常人少得多。以洛杉矶为例，4月份的房屋销售额比去年同期下降了8%以上。LePage表示，对于购房者来说，这是一个特别艰难的时期，因为房价上涨伴随着房屋贷款利率的急剧上涨。

“在过去的一年中，南加州中位售价大约7%的涨幅低估了购房者所带来的影响，”LePage指出，在同一时间段内，买家每月支付额上涨近13%。

包括洛杉矶盆地、圣盖博山谷和圣费尔南多山谷南部在内的广大地区的房屋中位价格正迅速接近100万美元大关。在这一领域，去年价格增长了惊人的14%，现在的中位数为939,500美元。但是与旧金山等加利福尼亚州其他地区相比，洛杉矶的价格明显较低，只有15%的居民获得足够的收入来购买中位价格（161万美元）的住房。全州范围内，该指数明显更高一些——31% 。同时在大洛杉矶地区，不同城市之间的价格差异很大，甚至邻近地区也不尽相同。太平洋联盟首席经济学家Selma Hepp表示，该县价格更便宜的部分显着降低了中间价。例如，南洛杉矶的中位价格为375,000美元，而在比佛利山庄，价格超过250万美元。

在房价如此居高不下的情况下，假设你有一些储蓄存在，到底是买房合适还是租房合适呢, 从财务角度来看哪个选项最有意义？加州大学洛杉矶分校的房地产和会计学兼职教授Eric Sussman说“没有正确或错误的答案，但你最好仔细考虑一下。”

Zillow和纽约时报的工具为这个问题提供了一些指导。Zillow计算器确定收支平衡点，购买房屋时由于房主获得的股权而购买房屋变得比租赁便宜。更简单地说，当你偿还更多的房屋贷款后，当你决定出售时，你可以获得更多的总价值。假设房租和抵押贷款的支付是平等的，那么如果您在出售房产时获得的金额超过您通过将您的定金存入投资基金并继续向您的房东写支票而能够赚取的金额，购买房屋将为您节省资金。

如果您要在洛杉矶县购买一个价格中等的住宅（约580,000美元），而不是支付每月2,000美元的公寓，那么在购买支付时需要五年零七个月才能达到盈亏平衡点过度租赁。但是购买更昂贵的住宅或签署更便宜的租赁可以大大改变计算。在同样的情况下，即使您的每月租金是3,000美元，也只需要两年零八个月的时间。另一方面，如果您选择的是580,000美元的房屋或每月1,500美元的公寓，购买永远不会比租赁便宜。当然，这些例子假设买家已经准备好将20%的首付。对于一个58万美元的家庭，这是近12万美元。

有多少人有12万美元在身边这就是为什么说买入或出租更好的问题取决于其他一些因素的问题，包括买家有多少储蓄，以及他们是否愿意做出如此大的财务承诺。有可能在不降低20%的情况下获得抵押贷款，但较低的预付款意味着每月支付较高。它也可能影响购买的财务可行性，因为购买者从一开始就拥有较少的资产。首付5%或10%，房价下跌更有可能让房主陷入与房屋价值相比甚至更多的困境。

综上所述，在加州房价上涨飞快的2018年，谨慎做出购房选择尤为重要，在买房和租房的决策过程中，要注意考虑手中的现金数占房价的比例，盈亏点的计算，买房还贷的利率变化以及对家庭收入的预期情况，具体问题具体分析，不要盲目跟风，保持理性抉择。