一年一度的美国拉斯维加斯全球商业地产大会暨博览会 RECon 由国际购物中心协会（ICSC）于5月20日至5月23日在拉斯维加斯举办。此次规模宏大的盛会在全球最重要的会议中心之一举办，展区面积达85300平方米, 会议于办公室环境中举行，因此据统计，在这为期3天的时间里，将成交该行业年度房地产零售交易的50%以上。

全球商业地产大会（ICSC）分为会议与展览两方面，其中展览包括租赁大卖场、贸易展览会、绿色地带、设计趋势及公共部门展区。该交易机会非比寻常，集中了1200家全球领先的开发商、零售商和租赁商，他们每年都会聚会一次，以建立人脉关系并开展业务。

大会的成功举办体现了美国商业地产行业的蓬勃发展。记者采访了美国地产集团总裁苏家敏（Grace Su）女士，访问了关于商业地产盈利的相关问题。苏女士亲切解答了整个行业的发展现状，并为投资者提供了相关的建议。

记者：苏女士麻烦大致介绍下商业地产的分类以及您是如何选择优秀的商场租户呢？

苏家敏：好的。商业地产的分类非常多，范围也很广。包括常见的商场、公寓楼、办公楼，土地、仓库等等都算是商业地产。我们选择商场投资者要注意到三个方面。第一是无论租户的大小，其所向客户出售的产品或服务必须精良才有优势。第二我们选择的租户需要与时俱进，不断调整营业方向。优秀的适应时代的租户会留下来, 失败的租户就会被淘汰。我们选择商场的租户一般是先确定全国连锁企业比如沃尔玛、Costco等企业，在谈判过程中他们往往会要求较为低廉的租金。之后我们再确定周边小商铺的租户，由于大超市带来的客流量，这些小商铺的租户会愿意交付较高的租金。

记者：可以举一些失败的客户和成功的客户的例子么？

苏家敏：成功的商场客户比如ROSS，T-J-Maxx， Dollar General, LA Fitness, Costco, ULTA, Sprouts,Home Depot等等。他们的货物好价格低廉。失败的纷纷破产关门的客户像是Mervyns， Toys R Us,Radio Shack, Circuit City 和Boarders。

记者：这几年商业地产的发展趋势好么？

苏家敏：根据Marcus Milichap的统计，所有商业地产从2005年到现在都有增长：公寓楼成长43%，无人仓库成长52%，老人公寓成长28%，单一租客商场成长20%，工业成长15%，多租客商场成长7%，办公楼成长4%，显现出多租客商场还有很多成长空间。二战后，人们的消费习惯逐渐向享受型消费改变，在外吃饭带来了餐饮业在商场中占有至40%面积的重要性。

结论：商场不会垮，因为2007年到现在，人口增长2500万，房屋增加1000万户。工作机会多了1000万个，失业率降到3.9%。

自2007年起GDP成长了5.3万亿，通货膨胀降到2%。10年期国债降到3.1%。战后婴儿潮每天10000人到达65岁。千禧世代带来的财富将有30多万亿。宏观经济态势非常好。

记者：互联网电商对商业地产有什么冲击及影响？商业地产针对电商行业要怎么转型？

苏家敏：是的互联网电商低成本的销售方式导致了很多老百货商店的空置甚至关门倒闭，这是一个非常重要的问题我们需要正视他。有许多Macy, JC penny, Sears关门后会被 改成办公楼以及联排别墅，为商场重新定位。许多倒闭了的大商场被类似于GOOGLE, FACEBOOK的企业买下来打造成员工住宅或者是活动中心，实现转型。开发商在北好莱坞用倒闭的商城成功开发了一个24英亩的综合社区，各行业高手在各分区建造最高档最优质的住宅、商店，办公楼以及联排屋；形成高档社区。

另外，电商品牌亚马逊发展非常激进，甚至开始试点采用无人机进行运输。我们还是有可以跟亚马逊合作的项目例如在商场里承包下退货服务中心。有许多客户购买产品后对产品不满意或者发现尺码不对需要线下更换，我们可以为其提供地点。

记者：可以为商业地产的投资者提供一些投资建议么？

苏家敏：投资者有两个主要的投资选项：买土地来做开发商，或者直接购买商场及公寓楼进行运营。投资者一般只选择做一类自己习惯的、偏好的种类投资。买土地的收益更高但同时风险更高，别忘了建材涨价的事实。因为会遇到种种开发过程中需要与周边社区进行公听的情况。甚至开发过程中发现例如印第安人祖先遗产的话，整个或部分项目会停止。商场和公寓楼的风险会低一点；我们有一个案例是在河滨大学附近出售的有200个单位的公寓楼，其只用雇佣1个总经理、1个副总经理及1个修理工3个人管理，其余服务外包，精简管理可以降低成本实现高收益。

结语：美国商业地产自2009年经济危机以来增长强劲。在投资市场方面，截至2016年第一季度末，所有五种商业地产物业类型（写字楼、出租公寓、零售物业、工业地产和酒店）的全美整体价格不仅全面复苏，更超过2007年时上一个周期的峰值。其中，酒店和出租公寓市场表现最佳，分别超过上一周期价格峰值11.1%和6.8%。表现最为疲弱的零售物业，也超过上个周期的价格峰值4.8%。分析师称本轮商业地产价格的迅猛上涨受益于美联储的低利率政策和地产信贷市场的复苏。

（美国经纪人房产网原创文章，作者：倪丽虹，未经书面许可不得转载）