2024-06-28 11:07:50
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北京楼市新政发布，分析其对刚需及改善型购房需求的影响，评估政策力度，探讨周边城市政策效应，观察市场反应，总结消费者和政策制定者面临的挑战。
6月26日，北京发布楼市新政，首套房贷利率下限调整为5年期以上LPR减45个基点，调整后商贷利率下限为3.5%。新政同时也下调了首付比例，首套房最低首付比例从30%降到20%。按LPR-45BP计算，以200万商贷等额本，息30年为例，总利息（较利率为4.05%）可少22万元。
517”楼市新政的40天后，6月26日北京楼市新政千呼万唤始出来，首套房首付最低降至20%，房贷利率下限下探至3.5%，支持房子以旧换新，优化家庭首套房认定标准。
北上广深这四个一线城市，可谓是特大型城市的楼市方向标，而且北京又极具象征性意义，因此楼市政策最为敏感，潜在的刚需购房人群也最大，北京刚刚推出的政策，也是今年上半年国内救楼市政策的缩影。
从2004年到2022年的近20年间，北京的房价几乎就是一条稳定上升的曲线，虽然近两年开发商显得特别惨，楼市似乎也一下子来到寒冬，但是2021年春天的北京楼市，其实还是一片上涨的声音，一转眼也就不到三年时间，就到了也得“救市”的程度了，不得不说是让人大跌眼镜。
从刚需人群来说，一是新落户人群和新北京人的购房需求，二是老北漂的改善型购房需求，比如一居换大两居和三居。刚推出的楼市新政，对于这部分人群当然是友好的，也可以促使一部分刚需人群从持币待购到马上下单，但考虑到目前的经济大环境，对于动辄30年超长周期的房贷还贷期而言，到底会有多少人敢于去改善型买房，其实是值得怀疑的，因此新政的最大受益者还是必须购房的新北京人群，考虑到北京对于落户的限制，这个人群并不大。
因此，要用政策杠杆来撬动改善型人群的购房需求，笔者认为目前的政策还是不够的，需要更大的力度来刺激。当然，考虑到北京和上海现在是国内唯二核心城区限购的大城市，因此政策工具肯定有，可以预计在接下来的一年内也大概率会放松，或者明面上不松，实际执行上却不限购。
从北京周边天津刺激楼市的政策可以看出，真正刺激楼市的核武器是买房送户口，天津的这一政策迅速吸引了一大批北漂人群的购房刚需，未来北京和上海会不会到这个程度？上海郊区或许有可能，但北京几乎是没有可能性的，假如真的哪天开放了这个政策窗口，那就是楼市真正见底的信号。
对于“517”楼市新政的真正落地效果，不需要看财经新闻，直接去看美股和港股上市公司贝壳的股价走势就行了，考虑到贝壳背后链家地产是国内最大的房产中介，从过去一个多月的贝壳股价先涨后跌来看，下半年还需要更大力度的救楼市政策。
考虑到国内商品房政策也就不到40年，大部分楼市消费者并没有见过真正意义上的楼市萧条，这对于政策的制定者也是一样的情况，如何去改变国内楼市的预期，不仅需要经济大环境的整体复苏，也非常考验政策制定者的洞察力和决断力，对于一般的楼市消费者来说，还是再等等看吧，除非你是不买房就无法结婚的刚需人群。（财富中文网）
作者杨波为财富中文网专栏作家，资深财经媒体人，专注中概股研究
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编辑：杜晓蕾
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