2024-05-20 17:22:08
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上周五，中国政府推出一系列房地产救市政策，包括取消房贷利率下限、降低首付比例、新设立3000亿元保障性住房再贷款等，旨在刺激市场需求、解决市场失灵问题。
上周五，房地产救市政策打出新的阶段性高潮。
“保交房”工作会议后，住房城乡建设部、自然资源部、人民银行、金融监管总局纷纷出台相关配套政策：取消房贷利率政策下限，下调公积金贷款利率和房贷最低首付比例；新设立3000亿元保障性住房再贷款，最终用于带动地方收购已建成未出售的商品房；“组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房”，“酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地，帮助企业解困。”
在所有救市政策中，政府财政或者货币当局直接出手，永远是终极杀招。这意味着通过松绑、畅通、减负来刺激市场的固有需求已经效果有限，只有公共部门代表全体国民以显性税或者铸币税为代价，拿出市场之外的增量资金去直接拉动需求，才能有效解决“市场失灵”的问题。
地产困境全面爆发已快满三年，期间各种“市场化、法治化”手段出台了不少，但真正意义的救市可能在2024年才展开。半年多前，就有类似声音，“靠逼着开发商自己保交楼可能是不足够的，财政出钱，地方政府自己买断烂尾楼来保交楼可能才是有意义的。”
但抛开道德风险，这个方案也困难重重，核心问题就是谁出钱埋单？救市资金不是大风刮来的，它也是有成本的，成本不体现在显性就会体现在隐性，不体现在近期就会体现在远期。地方财政早就在习惯过紧日子了，甚至可以说，某地的房地产越困难，那么大概率该地的地方财政也越紧张，隐性债务压力也越巨大，就越没有余粮去自行托底。而这次，政策层给出一个真正具有可操作性的方案路径。
自然资源部将出台政策，明确支持地方政府按照“以需定购”原则以合理价格收回企业无力继续开发的闲置土地，或者收购司法以及破产拍卖中流拍的土地用于建设保障性住房，还可以用于建设公共配套服务设施，改善周边住宅配套条件等，并可通过地方政府专项债券等予以资金支持，享受保障性住房税收优惠政策。由央行提供低成本再贷款资金（规模3000亿元、利率1.75%、期限1年、可展期4次），激励21家全国性银行机构（国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行）按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款（带动银行贷款5000亿元），支持收购已建成未出售的商品房用作配售型或配租型保障性住房。
这就是市场心心念念的真金白银了。前者是财税政策作用于回购土地，资金来源是地方政府专项债券；后者是货币政策作用于收购成品住宅，资金来源是基础货币创造。如果与房地产目前淤积的呆滞资产负债规模相比，三千亿元似乎并不充裕。但这可能是一个“恰当”的起手数字，一季度A股救市的直接资金差不多也就三千多亿。
根据媒体事后对各家公募基金披露的一季报统计，估测中央汇金在年初救市过程中累计增持易方达沪深300ETF、上证50ETF、华泰柏瑞沪深300ETF、嘉实沪深300ETF、华夏沪深300ETF，以及南方中证500ETF的合计份额约为1229.91亿份。以时段均价计算，约合资金规模3290.73亿元，这也与央行在2月份新增的4045亿元非银行业金融机构贷款金额大致吻合。
新的利器已从工具箱中拿出，初始剂量的克制无可厚非。此前过度悲观的人，可以舒缓一些预期；而此刻过度乐观的人，却也大可不必。
没真正参与过房地产相关经济活动的局外人，可能总会倾向于低估这个行业所面临的危机程度。虽已困难到第三、四个年头了，但全行业的销售额还在跌上加跌，库存量节节攀升。就在地产ETF火力全开的五月份，两家顽强自救的原千亿级房企还在陷落，广东的雅居乐首次宣布债券违约，江苏的中南建设收到深交所告知将被A股退市，人类的悲欢，确实并不相通。（作者朱霄为财富中文网专栏作家，任职于某券商衍生品金融部）
编辑：刘兰香
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