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2024年05月24日
打造新模式,推动房地产可持续发展
2024-05-10 12:35:24
来源:中国网
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对于近期的房地产走势,无论是行业前端的供地、开发,还是后端的销售和价格,都在继续下行。但对于这种下行,我们不能站在纯市场化或用新自由主义的逻辑来看待。

近期,部分外国媒体引用2023年和2024年元旦假期商品房交易不及预期的数据,对2024年中国房地产市场进行展望,它们认为,基于租金回报率、人口等因素,中国房地产市场将继续回调。

不可否认,对于近期的房地产走势,无论是行业前端的供地、开发,还是后端的销售和价格,都在继续下行。但对于这种下行,我们不能站在纯市场化或用新自由主义的逻辑来看待。1998年启动住房市场化、货币化改革以来的25年,也是我国城镇化、工业化快速推进的25年。房地产在其中发挥着市政基建投资、招商引资和地方财政辅助等综合功能。
这是房地产的上半场,即以规模化的发展,打造城镇化和“全球工厂”的基础设施与全球最低成本的环境,抓住全球和平环境下国际产业转移带来融入世界分工的难得机遇。没有房地产的快速发展,也许不会有当前影子金融风险等问题,但同样不会有中国制造融入全球贸易体系,发展接近“微笑曲线”两端,并渐进升级的机会。
目前来看,房地产上半场的目标基本达成,我国大多数城市市政和基建设施总量基本到位,公共设施、城镇面貌、产业园区完备性等,具有明显的比较优势。当前,以传统模式参与外部循环出现堵点,国内部分行业也出现产能过剩,加上全国城镇化率在2022年已达65.2%等,从发展阶段来看,我国需告别简单要素投入,进入内需驱动的高质量发展阶段。
也就是说,满足已经进入城镇,但没有住所的老百姓的需求,以及城镇化还要推进的需求,即新型城镇化的需求,从人口城镇化到户籍城镇化、以县域为载体的城镇化、城乡融合发展等。同时,满足已经拥有住房者的改善性住房需求。对此,2023年7月召开的中共中央政治局会议已经有了部署,即适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策。
房地产上下半场的转换,需要经历阵痛是可以想见的。房地产过去长期的高速发展,一定程度上解决了“有没有”住房的问题,但还没有完全解决住房“好不好”的问题。从“有没有”转向“好不好”,需要告别简单要素投入。存量房屋更新、城中村改造、完整居住社区建设、15分钟生活圈打造、全生命周期管理等,提高了居民的幸福指数,而且挖掘出新的增长模式,即从要素投入转向“从租到买”“从居住到装修,再到换房改善”“从室内到小区、社区、城区”配套完善等全方位的居住消费。
目前,美国、日本等发达国家已经告别了高速城镇化,但房地产仍为支柱产业之一。2020年,美国人均居住消费支出8529美元,为第一大消费,占居民消费总支出的34.9%。我国居民居住消费占比仅为24.6%,为第二大消费支出(第一大消费支出为食品烟酒)。可见,我国围绕居住的消费潜力还有待挖掘,这也恰恰是房地产下半场或发展新模式下将要实现的场景。
2023年,尽管新建商品住房交易量下降,但一二手住房合起来的成交量实现同比正增长。CRIC(中国最大的房地产数据库)数据显示,30个重点城市2023年全年一二手房成交总规模达到3.43亿平方米,同比增长13%。2023年1—11月,全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到37.1%,创历史新高,全国已有7个省和直辖市的二手住宅交易量超过新建商品住宅交易量。
这背后反映的现实是,我国房地产进入存量时代。同时,二手住房供给具有“低单价、低总价、区位优、选择广”等特点。2023年,杭州总价200万以下二手房占交易总量的一半,为46%,200万—300万二手房占25%。2023年1—10月,天津、郑州150万以下房源占比分别为69%、51%,深圳500万以下房源占比接近53%。
随着房地产的调整,特别是房价下行,供给对需求的匹配程度在提高,前期大量进入大城市、超大城市、都市圈的年轻人、新市民可以借此实现住房需求,这是近期一些城市二手住房市场出现反弹的主要原因。人口净流入的40个城市,已是我国商品房市场的基本盘,也将在这一轮房地产的调整中逐步稳定下来。二手住房市场企稳反弹,也将促进新房和二手住房、刚需和改善的良性循环。这是稳定房地产市场基本盘的力量。
与此同时,降低土地价格(比如推行地价分摊、综合功能供地)、降低融资成本(大规模推出专项债、专项借款、抵押补充贷款等)、降低交易成本(降低增值税、契税、经纪费率等)等行业全链条“降成本”已经启动,这与二手住房降价是一致的,目的都是让供给匹配需求、需求牵引供给,最终让供需能在高位平衡,实现稳中求进、先立后破。

国家还在积极部署供给侧改革,推进“三大工程”(保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设),并将它们作为房地产发展新模式的抓手。保障性住房解决住房保障短板,匹配工薪阶层、人才群体的购买力;城中村改造帮助新市民等外来人口享受公共服务、住有所居;“平急两用”着重于新时期对安全基础设施的需求。降成本和供给侧改革一起,连同新型城镇化,将包括3亿到4亿新市民在内的最广泛人群融入城市化进程中。这将释放最广泛、最可持续的住房需求,使之最终过渡到房地产发展新模式,实现房地产企稳回升。

文 | 李宇嘉 广东省住房政策研究中心首席研究员

来源:中华商报
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