近期，部分外国媒体引用2023年和2024年元旦假期商品房交易不及预期的数据，对2024年中国房地产市场进行展望，它们认为，基于租金回报率、人口等因素，中国房地产市场将继续回调。
不可否认，对于近期的房地产走势，无论是行业前端的供地、开发，还是后端的销售和价格，都在继续下行。但对于这种下行，我们不能站在纯市场化或用新自由主义的逻辑来看待。1998年启动住房市场化、货币化改革以来的25年，也是我国城镇化、工业化快速推进的25年。房地产在其中发挥着市政基建投资、招商引资和地方财政辅助等综合功能。
这是房地产的上半场，即以规模化的发展，打造城镇化和“全球工厂”的基础设施与全球最低成本的环境，抓住全球和平环境下国际产业转移带来融入世界分工的难得机遇。没有房地产的快速发展，也许不会有当前影子金融风险等问题，但同样不会有中国制造融入全球贸易体系，发展接近“微笑曲线”两端，并渐进升级的机会。
目前来看，房地产上半场的目标基本达成，我国大多数城市市政和基建设施总量基本到位，公共设施、城镇面貌、产业园区完备性等，具有明显的比较优势。当前，以传统模式参与外部循环出现堵点，国内部分行业也出现产能过剩，加上全国城镇化率在2022年已达65.2%等，从发展阶段来看，我国需告别简单要素投入，进入内需驱动的高质量发展阶段。
也就是说，满足已经进入城镇，但没有住所的老百姓的需求，以及城镇化还要推进的需求，即新型城镇化的需求，从人口城镇化到户籍城镇化、以县域为载体的城镇化、城乡融合发展等。同时，满足已经拥有住房者的改善性住房需求。对此，2023年7月召开的中共中央政治局会议已经有了部署，即适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。
房地产上下半场的转换，需要经历阵痛是可以想见的。房地产过去长期的高速发展，一定程度上解决了“有没有”住房的问题，但还没有完全解决住房“好不好”的问题。从“有没有”转向“好不好”，需要告别简单要素投入。存量房屋更新、城中村改造、完整居住社区建设、15分钟生活圈打造、全生命周期管理等，提高了居民的幸福指数，而且挖掘出新的增长模式，即从要素投入转向“从租到买”“从居住到装修，再到换房改善”“从室内到小区、社区、城区”配套完善等全方位的居住消费。
目前，美国、日本等发达国家已经告别了高速城镇化，但房地产仍为支柱产业之一。2020年，美国人均居住消费支出8529美元，为第一大消费，占居民消费总支出的34.9%。我国居民居住消费占比仅为24.6%，为第二大消费支出（第一大消费支出为食品烟酒）。可见，我国围绕居住的消费潜力还有待挖掘，这也恰恰是房地产下半场或发展新模式下将要实现的场景。
2023年，尽管新建商品住房交易量下降，但一二手住房合起来的成交量实现同比正增长。CRIC（中国最大的房地产数据库）数据显示，30个重点城市2023年全年一二手房成交总规模达到3.43亿平方米，同比增长13%。2023年1—11月，全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到37.1%，创历史新高，全国已有7个省和直辖市的二手住宅交易量超过新建商品住宅交易量。
这背后反映的现实是，我国房地产进入存量时代。同时，二手住房供给具有“低单价、低总价、区位优、选择广”等特点。2023年，杭州总价200万以下二手房占交易总量的一半，为46%，200万—300万二手房占25%。2023年1—10月，天津、郑州150万以下房源占比分别为69%、51%，深圳500万以下房源占比接近53%。
随着房地产的调整，特别是房价下行，供给对需求的匹配程度在提高，前期大量进入大城市、超大城市、都市圈的年轻人、新市民可以借此实现住房需求，这是近期一些城市二手住房市场出现反弹的主要原因。人口净流入的40个城市，已是我国商品房市场的基本盘，也将在这一轮房地产的调整中逐步稳定下来。二手住房市场企稳反弹，也将促进新房和二手住房、刚需和改善的良性循环。这是稳定房地产市场基本盘的力量。
与此同时，降低土地价格（比如推行地价分摊、综合功能供地）、降低融资成本（大规模推出专项债、专项借款、抵押补充贷款等）、降低交易成本（降低增值税、契税、经纪费率等）等行业全链条“降成本”已经启动，这与二手住房降价是一致的，目的都是让供给匹配需求、需求牵引供给，最终让供需能在高位平衡，实现稳中求进、先立后破。
国家还在积极部署供给侧改革，推进“三大工程”（保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设），并将它们作为房地产发展新模式的抓手。保障性住房解决住房保障短板，匹配工薪阶层、人才群体的购买力；城中村改造帮助新市民等外来人口享受公共服务、住有所居；“平急两用”着重于新时期对安全基础设施的需求。降成本和供给侧改革一起，连同新型城镇化，将包括3亿到4亿新市民在内的最广泛人群融入城市化进程中。这将释放最广泛、最可持续的住房需求，使之最终过渡到房地产发展新模式，实现房地产企稳回升。
文 | 李宇嘉 广东省住房政策研究中心首席研究员
2024-05-10 12:35:24
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