（编者按）在美国中期选举中，选民们除了要对一些候选人进行投票，也同时要对一些与生活息息相关的重要提案作出选择，其中第10号提案（Prop 10）就是加州选民们最关注的一个，影响也扩及到全国。反对第10号提案的人们认为，更多的政府管控，并不能解决可否负担住房问题，反而会对房东、租客、甚至自住的居民都会造成负面影响；而支持该提案的人认为，面对日益高涨的房租房价，地方政府应该有权实施管控。两方各执一辞，究竟哪方更有道理呢？  以下是希望之声电台记者馨恬的采访报道。

在11月6号的中期选举中，面对加州的房租和房价日益高涨，第10号提案的目的是：取消已经在加州实施超过20年的限制地方政府管控租房的法律，要求把决策权给地方市镇政府。这项提案已引起全国的关注。

在加州的很多城市中，目前按照现有的“柯斯塔霍金斯房屋租赁法案”（Costa-Hawkins Rental Housing Act），州政府是不可以搞房租管控的。那么觉得需要改变的人，认为让地方政府来做这个房租管控的决定的人，就会支持这个第10号提案。而认为应保持现有的状况，在加州只有少数的包括旧金山、奥克兰、伯克利等几个城市可以进行房租管控，而其它城市是不可以就房租管控的人，就会反对这个第10号提案。

记者首先采访的对象是湾区屋主联盟理事Jenny赵和圣荷西居民袁婧，请她们谈谈为什么反对第10号提案，为什么她们认为更多的政府管控，并不能解决可否负担住房问题，反而会对房东、租客、甚至自住的居民都会造成负面影响。

主持人：“柯斯塔霍金斯法案”是在1995年由加州的民主党参议员Jim Costa和一位共和党参议员Hawkins共同提出的关于限制地方城市政府管控出租房屋的一项法案。它主要包括三个方面的内容。

第一，所有新建房屋不受租金管控，也就是1995年之后所建立的房屋是不受管控的。

第二，独立屋和Condo不受租金管控，就是说主要租金管控对象是公寓楼。

第三，受到房租管控的房屋，如果租客自愿搬离了，房东可以一次性地把租金涨到目前市场的价格。这相当于给房东一个机会，在多年受到房租管控之后，可以一次性松绑。

现在的第10号提案，就是要把这样三个主要条例废除，这就是此提案的目的。那么，请问湾区房主署联盟理事Jenny Zhao，您怎么看这项提案呢？

Jenny Zhao：我首先作为一个加州选民，我是反对第10号提案的。“柯斯塔霍金斯法案”的通过是因为当时在加州几大城市，有非常严厉的租金管制，从1979年执行到90年代初期以后，那个恶果全加州人民都看到了。这两位立法者觉得这样子下去对整个加州都没有好处，所以他在1995年提出并却通过了“柯斯塔霍金斯法案”。现在在房屋严重紧缺的情况下，有一部分组织，基本上是租客组织，希望推动把「柯斯塔霍金斯法案」废除。那么就可以重新执行非常非常严厉的，原来1979年开始在旧金山、Oakland 、Berkeley执行的非常严格的管控。

主持人：那您为什么觉得把这个「柯斯塔霍金斯法案」废除是不对的呢？

Jenny Zhao：因为我觉得首先湾区这几年来租金高涨，它是回应湾区蓬勃发展的经济，造成大量外来人口涌入，房屋严重紧缺的一个经济现象。就是供应和需求失衡了，供应严重少，需求很高。在这种情况下自然房价也涨了，租金也长了。那么解决这个问题，你要么有办法把供应量加上去，或者把需求量给减下来。而第10号提案它首先会严重扼杀出租房屋的数量。

主持人：为什么这么说呢？

Jenny Zhao： 第一是，房屋建造商（builders）不会再盖公寓啦。因为那么严格的法案下来以后，他们的未来收入（future income）会受到限制，那他帐算不过来他就不会盖，他们会把自己的资金移到加州以外的地方去，因为在这里风险太大。第二个，像我们在这里多年看到旧金山房屋严重空置，也就是说小业主们觉得，我们没有办法再那么严厉的法律之下，靠做出租来生存。

主持人：那关于旧金山房屋出租的情况您们有什么数据吗？

Jenny Zhao：旧金山大家都知道，它每年能涨出的范围是60%的CPI，可以低到1%或者甚至于有些年可能都没涨。但有些租客就住在里面，10年、20年、30年、40年，在这种情况下他的租金可能就只是市场价的1/5或者1/3，那房东就觉得我这样子做，我连维修的费用都拿不回来，所以越来越多的房东会让房子空置。根据人口普查的统计，在2016年的时候，旧金山差不多有3万7千个单元房是空置的，不住人，不想出租。今年我觉得应该超过4万了。

那旧金山政府说，我为了减缓房屋紧缺的问题，我盖啊，我怎么样啊。但是实际结果是一年盖不到几千个，那还不如想办法把这4万个空置的放到市场上，那大于它10年能盖的数量。但是毕竟是私有业主，你强制是没有用的。怎么去松绑，用一个合理的方法鼓励大家把房子放到市场上来让人住，这是政府要考虑的。就是鼓励大家把房子拿出来出租，而不是今天来一个法律限制你，明天来一个法案惩罚你。那这样只会让越来越少的人愿意把房子拿出来。

主持人：那么从你们湾区屋主联盟的情况来看，为什么有的房主可能在房租管控的情况下他就不想要出租他的房子了呢？

Jenny Zhao：因为应付不了那么严厉的法律和惩罚，就是说任何一个法律它出来以后，一定会有人滥用这个制度，而现在社会有那么多免费律师鼓励大家，免费帮助你去滥用制度，造成很多小业主招架不住那些诉讼。本来是好心，想租出一间房啊，或者一个单元房，一方面帮助社会一方面给自己生活贴补一下，但是一来就是几万十几万甚至于几十万，这个风险实在太大。

最近大家都看到过报导，有一位朋友出租了他自己自住房的几个单元, 现在被租客，当时提告的金额是一千四百四十万，想想看就很恐怖。因为我自己在这个行业当中做，所以我也有一些经验。有的租客他就恶意滥用租管的这个系统牟利。

比如说他说，我在浴室里边洗澡，产生了这个霉菌，可能因为他自己不通风，但是他说我这个霉菌影响我的小孩呼吸造成哮喘，所以你就要赔我多少万多少万、几十万这个样子。那屋主说我可以帮你来修。可是每次屋主通知他的时候他都不开门，不让屋主进去。或者是说，他在屋主要来修的时候，他说我今天不方便，我这个时候不方便。他总是造成那个屋主很多的不便，或者刚修好过两天他又说有霉菌。那他洗澡的时候，如果他不通风的话，那霉菌很快就回来。

假如屋主没有把房子维护的很好，他把这个责任都怪在屋主身上，小孩子受伤也好或者是有问题也好，它可以无限制地去告这个屋主，几十万的这种赔偿。

那这种在严格租管的城市，它有很多免费的律师。这些律师帮着他们打官司，然后自己就会有生意。那作为租客来讲，拿到几十万的赔偿，就是不告白不告，反正告了自己又没损失，就要律师去折腾去。最倒霉的就是屋主。他们出租房子的时候，遇到很重的责任，同时可能最后要赔钱。而且就是说，请出这样的租客的时候，他可能要赔很多钱，几万块钱、几十万块钱。

这样子就会造成整个的市场，出现可以出租的房屋越来越少。所以这个法案，它伤害的不仅仅是屋主的利益，同时他也伤害的租客的利益。为什么会这样子讲呢？就是因为屋主会害怕这么严格的法案，而且会害怕租客进来了以后，把自己的房子搞坏，然后他就会说这是屋主造成的原因。那么很多屋主就不愿意出租房子，造成市面上的房子可以供出租的非常非常少。

新的房屋建造商，就不愿意再盖新房子、盖新的公寓出租了，因为赚不到钱，卖不出去。那么自己拥有房屋的业主又不愿意出租，就造成市面上反而没有房子出租。那这个时候租客面临的问题，就是他能够找到的能够租的房子租金会非常非常高。所以我们看到一些有严格租管的城市，要么就是好的地段，好的房子租金非常非常贵，而且还一房难求，根本就租不到。要不然就变成一个烂区，都是犯罪率很高，都是政府资助的那些人，这个区的整个景象就会很破败。

因此这个提案实际上对屋主和租客双方都是一种伤害，因为它妨碍了正常市场的发展。所以我们就是说一定要注意，这个第10号提案，大家一定要投“NO”。因为对双方都是伤害还没有好处。

主持人：那么Jenny、袁婧你们是认为，通过政府来进行房租管控，以此来解决加州的可负担房屋问题，或者说加州的房屋危机，你们觉得是行不通的吗？

袁婧：一般的常识来说，不涨租金那很好啊，我可以租很便宜的房子对不对，其实不是。它听起来是很好，可问题是什么呢？问题是这种房子会非常少。一屋难求的情况，是我可能有十个申请人，甚至于二十个。那这种情况下我挑谁，我挑的一定是有稳定收入，信用很好，各方面条件最好的人。那弱势群体，希望被保护的那些个群体，比如说老年人，比如说单亲妈妈，比如说新移民，他根本就没有信誉，收入也许是不稳定的，打一份零工或者怎么样。还有我们的下一代他们从学校出来，他要踏上社会自己生存，他也还没有什么信誉。那这些人他怎么找房子呢，没有啊！那都叫政府盖吗？

所以这个提案，它恰恰对于需要保护的租客，它没有起到保护作用，以后他们租不到房子。还是一句话，就是说人性吧，咱们国内来的朋友都知道，咱们曾经有粮票、布票、油票、鸡蛋票，至于管控，那个时候很便宜啊，几分钱。但是问题是…… 咱们当年的房子不也都是国家的吗？那居住条件怎么样？后来改革开放以后，鼓励供应了以后，那个物质丰富啦。

因为你只有鼓励大家，把民间的这个力量调动起来，让大家觉得，我做这个我还是有奔头的，有钱挣的，那这样子供应量上来了，大家生活都好。这是一个很明显的例子，人性就是这样，你这个要管我、那个要管我，我做为一个出租者来说，毕竟不是非盈利机构，咱们还是说需要追求合理的利润的。那你这管那管，我风险那么高、没有合理的利润，我不租总可以吧？你没有办法强迫我去做这件事情。所以对租客，我不觉得有什么好处。

主持人：那么对于我们一些听众朋友来说，可能他们只是自己有房子，他即不是房东，也不再是租客了。那这样的一个提案对他们会有什么样的影响吗？

袁婧：其实很简单，大家如果去看看统计数据的话，犯罪率最高的城市，在湾区。基本上都是有严厉的租控的地方。因为那么严厉的管控下，第一会造成房东他没有一个动力，也没有这个能力，去做房屋的维护。当然最基本的还是会做，但是进一步的改善，比如说刷外墙，我原来可能十年刷一回的，那我现在只能拖的时间越久越好，只要就还过得去，我就这样。所以社区破败是一定的。我们住的房子不可能附近没有公寓的，那社区破败是第一。

第二呢，那里面的租金低，租客不走，那房东也没有能力请他们走。首先我们不能请他们走，还有各种法律限制我们，在租客做出一些违法行为的时候，我们其实赶他们走的成本费用能力是很弱的，那我就不管了。

那犯罪集中、社区破败、治安恶化，这都是跟租控连在一起的，是一同会发生的现象。对自住屋的屋主会有影响，这是第一点。你当时居住时，咱们还是要追求一个社区安定的。第二个呢，你现在住的房不考虑出租，也不打算再买一个投资房，但是未来的情形是会怎么发展呢？你小孩会不会长大呀，父母需不需要照顾啊，会不会有工作外派呀…… 当你想出租的时候，你没有选择，对屋主没有好处。

Jenny Zhao： 所以呢，租控非常严格的地方，大家可能不了解为什么说，我只是管这个租金管制，就是说要求租金不要涨太高，他为什么变成一个很烂的区。比如说在租控比较严格的城市，奥克兰、伯克利、维持蒙、东帕劳阿托和旧金山，都出现犯罪率非常高，然后整个社区破败的现象。

这里边的原因是，这个城市如果通过了严格的租金管制的话，它不光是控制你的租金不能的上涨，同时他也会要求业主就是屋主，不能随便的驱赶租客，也就是说你的租客房客在里边可能抽大麻，可能制造很多的麻烦，开很多派对，抽烟酗酒，造成社区很多骚扰，你不能赶他走。你若赶他走要付出沉重的代价。比如说要付他半年、一年的市场价的租金作为赔偿金；如果他要不走你就不能让他走。这种情况的话，房客在房子里边可以为所欲为，所以这个社区就完全地失去控制。屋主对房子的所有权实际上就被扼杀了。你要想去说我这个租约到期了，是不是应该走。（袁婧：租约没有期限。）对，很多人认为说我跟他签了一年的租约，租约到期了我应该赶他走啊。不是的。

袁婧：只要租控法通过那一天，任何租约就变成无期限。就是说这个无期限对业主来说，对我判了无期徒刑，对租客来说他这个来去自由，想走他还是可以走的。

主持人：所以是单方面对屋主有限制，不能赶租客走。

袁婧：赶基本上就只能通过法庭赶，第一时间长，第二费用非常非常高。所以我觉得大家一定要知道这一点，第一是如果说一个出租公寓里面有那么一两个坏份子，其实受罪的是其他的好租客，甚至于附近的居民看到这些现象，经常都说：您是屋主啊，您想办法叫他走路。其实我们做不到；而且是我们自己本身往往不住在那里。所以其实受到最大影响的，是附近的居民和一栋楼里面的好人。结果是好人说我受不了你了我们般吧，那坏人还在那儿呆着，我们真的没有办法。

主持人：那他们说提出第10号提案，是为了解决加州中低收入人的住房问题。那你们觉得这个问题到底该怎么解决呢？

Jenny Zhao：首先他要提高供需平衡，就是说，实际上加州政府可以在盖房子方面能多做一些推进，因为现在加州政府对于盖房有很多法律方面的要求，费用非常高，还有很多繁文缛节，就是法律方面的费用，文书方面的费用，行政方面的费用，申请的费用，这些花了大量的钱，就会造成了这个房子要么就很贵，要么就是盖起来的时候期限很长。所以才会造成加州整体上房屋供不应求。这是政府应该着手解决的问题。

袁婧：要尽量鼓励民间资金，比如说这两年确实政府是鼓励大家建第二单元房（ADU），我觉得在南湾大家讨论的倒蛮多的，哎我家是不是可以再建一个啊…… 因为民间资金还是有的，我如果建一个可以出租那其实也不错啊，至少可以给我贴补一点。但问题在于，大家有没有注意到一个现象：在旧金山没有人肯建喔！那原因是什么呢？是因为旧金山你一旦建了ADU，你就整个的房子，包括原来那个独立房直接进租管了，因为你失去了「柯斯塔霍金斯法」的保护。那硬租管，你这个账你怎么也算不过来，他又不让你涨租，然后你有各种各样种种的限制。所以在旧金山，那个租金那么高的情况下，几乎没有人去申请盖第二单元。为什么？就是因为这个Prop 10在那地方说，我要推翻「柯斯塔霍金斯法」，然后我要把独立房放到租金管控之下，大家还建吗？不建了。

Jenny Zhao：最后一句话就是，如果有了租控的话，大家就是有房子也不租，哪怕你房租贵到四千、五千一个房间，都没有人愿意出租，这个原因就是因为他的所有权失去了，将来的话不知道会发生什么样的事情。所以Prop 10的话，对整个房屋的市场是很大的损害。

所以对第10号法案的话，请投NO。不管是租客还是房主，你都可以获得更多的权利和自由，而不是把你的权利扼杀掉。也请大家尽量地去注册成为选民，如果你还没有成为公民的话，早一点成为公民，因为你要在这里长期生活的话，每一个法案都跟你的生活息息相关。

主持人：好的，那么我们采访的是湾区房主联盟理事Jenny赵和圣荷西居民袁婧。那么对于这个第10号提案反对的和支持的两边是打得非常的激烈，Jenny怎么看支持的这个声音呢？

Jenny Zhao：声音很大，钱也很多，然后还有一个非常有意思的现象就是，支持Prop 10的最大的这个幕后出钱的，是叫艾滋病健康护理基金会，它是在南加州的一个机构，就是说其实不是租客，它自己一个机构大概有出了一千多万。

主持人：你们觉得为什么？

袁婧：我其实也不知道是为什么。它其实如果希望为它的这个组织里面的这些会员想要争取更好的住房条件的话，有其它更好的途径啊，这么弄只会把出租公寓第一搞的紧缺，第二搞的质量下降。我觉得对他的这些会员没有好处。但是它是幕后最大的推手。

记者随后采访的是第10号提案的支持方，总部位于洛杉矶的艾滋病健康护理基金会（AIDS Healthcare Foundation）发言人Ged Kenslea先生。

主持人：首先要问您的问题是，为什么您所在的艾滋病健康护理基金会支持这个关于房租管控政策的提案呢？

Kenslea先生：因为能够为我们的病患获得稳定的住房，是基金会最主要的宗旨之一。二十一年，前也就是1987年开始建立基金会的时候，是为艾滋病患者和HIV感染者提供临终关怀，其中就包括住房。因为那个时候社会上对这些人是有很多歧视的，他们没有办法租到房子，因为别人都会害怕。所以基金会就认为稳定的住房条件，对我们的病患来说非常的关键，这就成为了基金会自始至终的一个非常核心的问题。

那么现在随着加州住房越来越昂贵，我们就发现基金会的雇员，包括护士、医生都不得不搬得越来越远，以便能够获得可以负担的住房。因此加州的住房危机对我们的病患和雇员都产生了重大的影响。

主持人：那么为什么基金会认为房租管控就可以解决加州的住房危机呢？

Kenslea先生：首先，让我们搞清一点，第10号提案并不是说就恢复房租管控了，目前的情况是，1995年的“柯斯塔霍金斯房屋租赁法案”是限制全加州房租管控政策的这么一条法律，第10号提案（Prop. 10）只是说要把这条法律废除了。

10号提案所做的只是把房租管控的决策权从州政府手里还给地方的城市，让各个城市政府去决定，租控对他们自己的社区到底是好还是不好。

主持人：那么为什么基金会认为让地方政府去决定会更好呢？

Kenslea先生： 因为不同的城市他们有不同的需求，或许一个郊区的农业小镇，确实不需要租控，但是象洛杉矶这样的大城市可能就需要租控了。

当然这个地方城市的决策过程也是有一个流程的，如果你是屋主或者房东，你也可以去向市议员去陈情、去游说，告诉他们你们想要什么不想要什么。有的社区会喜欢房租管控，有的社区就会不喜欢。

主持人： 那么就像我们之前的嘉宾提到旧金山也是有非常严格的房租管控，但是目前来说它的房租，一直保持是全加州都最高的，甚至可能在全国也是非常高的。您怎么看？

Kenslea先生：旧金山是一个例外，因为它的情况很特别，它受到了高科技发展的影响，很多人是非常有钱，薪水也很高，所以旧金山不是一个好的案例。

主持人：其实在旧金山湾区的其它的城市，到目前为止都没有房租管控的，但是它的房租也没有那么高呀？

Kenslea先生：我们看到的研究表明，房租管控没有阻碍新的住房开发，相反的，是能够让中低收入的居民有稳定的房子可以住，而不需要他们花上相当于自己收入的一半在房租上。一般来说，放在房屋上的花费占收入的三分之一算是一种比较健康的状态，是正常情况。

主持人： 所以你们基金会就相信，更多的地方政府控制租房问题的解决方式是对的喽？

Kenslea先生：是的，绝对是对的。因为每个地方政府会有不同的处理方法，我希望政府是聪明的，是能够谨慎行事的，能够按照他们自己社区的意愿和需求去做这样的立法。

但如果让州政府继续这个「柯斯塔霍金斯法案」，规定除了少数情况和地区都不能实行房租管空的话，那对加州没有起到好的作用，

主持人：那为什么这么说呢？

Kenslea先生：这是因为，这样的一个规定就让那些极其富裕的房东，要么是华尔街的，要么是来自海外的那些富人、那些投资者，他们在加州买公寓、买住房，为的是投资，享受这个房地产的上涨带来的利益，或者是他们可以毫无顾忌地来涨房租。他们这些人的确并不关心别人有没有房子住。

举例说，在洛杉矶，有一个地区叫Sunset，新开发的住房里面的空屋率达到11%，平均的空屋率其实是3%，因为很多这些新房子并不是本地居民去购买或者租用的，而是被外国投资者或者是华尔街投资者买去了。所以这些亿万富翁是第10号提案的最大反对者，而不是那些小房东。

主持人： 但是从我刚刚采访湾区屋主联盟的理事Jenny赵看来，在华人社区确实有很多的小房东，他们也是在反对这个提案，因为他们对房租管控非常担心，而且认为以后可能越来越多的人不愿意出租房子了。

Kenslea先生： 这是反对方耸人听闻的说法，我们认为，如果一个房东要把房租涨40%的话，他的目的就是要赶租客走。我们就是想要阻止这种做法。

如果你们的听众中有房东是想要随意的涨房租的话，他们确实就不会支持10号提案。

主持人： 但是在华人社区的房主中，他们也担心在租控政策下就没有办法让那些不好的租客离开。

 Kenslea先生：房租管控确实是为了保障租客房租比较稳定。

对房东来说，如果那个租客确实很坏，不付房租、损坏住房等等，这个时候租控管制的房东还是可以通过法律程序让他离开的。

租控是一种工具，但是我们也承认这个房租管控并不是那么完美。

主持人：好的，对于这个第10号提案，在了解了这些看法和信息之后，您将会怎样投票呢？