6月27日，中国发改委会同财政部联合印发了《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》。

《通知》的主要内容是要规范企业举债有关资质要求和资金投向，加强外债风险预警，出台违规行为惩戒措施，完善市场约束机制。

其中，特别提出了对房地产企业境外发债方面的规范要求。发改委方面表示，要引导规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。

按照文件精神，毫无疑问是近年来房地产行业超高杠杆运作的做法引起了警惕。

据业内人士指出，在棚改定向放水政策即将收紧的计划后，发改委又开始加大对房企海外发债的限制，这样实际上是为了倒逼房地产去杠杆，房地产融资的紧缩格局将进一步加剧，整体投资将放缓，龙头房企有可能加速推盘尽快回款。

房地产外债规模有多大？

2015年9月国家发改委发布了《关于推进企业发行外债备案登记制管理改革的通知》，实施企业外债备案登记制管理改革，为企业境外发债提供了较大便利，受到市场主体的普遍欢迎。这亦是造成房地产商在2016年出现外债发行超大规模的原因。

据介绍，近两年，部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加。2017年，企业境外发债2358亿美元，2018年1至5月，企业境外发债992亿美元，同比基本持平。但如果加上其他方式的短期融资借款，实际上的外债数值可能远比这给规模要大很多。

在现存量中资房企海外发债余额共计5,963亿元，发行人53家，其中余额在30亿元以上的有39家，其余额占总体的比重达96%。如下图，恒大、佳兆业和碧桂园的海外债券存量显著高于其他房企，余额分别为981、698和523亿元，而其他房企余额均在300亿元以下。

增量来看，最近1年里，中资房企共计发行海外债券104只，涉及发行主体39家。近1年中发行规模较大的房企包括佳兆业、恒大，而两者的发行正是集中在去年的6月，这导致当月的发行量出现暴涨。而剔除发行量异常高的去年6月后，从中枢上看，近1年内房企的海外发债量存在上升的趋势。

与此同时，摩根士丹利(Morgan Stanley)估计，中国企业今年将有约530亿美元的债券到期，而接下来两年还有近2000亿美元债券到期。

其中恒大未来两年海外债的到期量较大，达233亿元，其次为兆运、碧桂园、绿地，到期量均在100亿元以上。

限制房企发外债会有什么影响？

包括银行和非银贷款，增速均出现大幅下滑，特别是包含非标的非银贷款，在资管新规的影响下增速降幅显著，迭加反映销售回款状况的其他资金并未出现回暖。

随著外债政策的变化，以及汇率方面有利因素的减少，预计房企的海外发债量将回落，而部分较依赖海外发债的房企可能面临现金流压力。

此外，在海外发债的房企中，得到的外部评级普遍不高，在有评级的主体中，除了龙湖地产评级为BBB-，位列投资级末端以外，其余均为投机级，其中仅碧桂园、雅居乐为BB级序列，剩下的占总体大部分的房企均为B级序列。

而票息与评级之间相关性显著，平均而言，BBB、BB和B序列的票息率分别为4.2%、4.9%和7.0%，且级别越低，发行期限越短。

其中，恒大的平均票息为6.7%；佳兆业的票息亦达到8.1%的高位。

因此，对于恒大此类的高外债规模及较高票息率的企业来说，随著美元的强势升值，并且趋势仍然在持续的背景下，很可能会对其的最终业绩利润产生明显不利影响。

房地产去杠杆势在必行

中国的房地产行业的整体杠杆自2002年就开始不断攀升，2017年的杠杆水平已经接近80%，在所有行业里面排行第一位，并且远远超过其他行业个杠杆。

整个房地产行业杠杆率实际已经太高了。

据申万宏源统计，今年房企约有总计近2000亿到期的房企债务。而三四季度将迎来高峰，在债务到期大潮到来之际，房企融资规模却出现收缩，考验著开发商的资金安全。

据统计，今年5月房企共完成融资金额451.17 亿元，这一规模比去年4月769.12 亿元的融资规模减少了41.34%，融资总额创下近一年以来的最低额。一些房企正在或拟发行的债券、资产支持计划，开始主动收缩融资规模或终止了发行。

而5月份社会融资规模增量为7608亿元，较4月15605亿元环比大幅度减少51.25%。5月份委托贷款减少1570亿元，同比多减1292亿元，委托贷款连续5个月同比减少；5月份信托贷款减少904亿元，同比多减2716亿元，5月份信托贷款跌幅扩大。由以上社会融资数据可以看出，信托、委托贷款等传统的非标资金渠道减少额扩大，很大一部分是原来流向房地产的各种融资，房地产行业资金收紧态势进一步加剧。

而今年以来，已有恒盛地产等多家房企被曝出债务违约，据业界人士分析，房企债务违约的事件，今年还可能会发生。

据分析师认为，房地产行业所面临的资金趋严的态势并没有发生好转，融资渠道受限加剧、融资额度愈发趋紧，资金成本也会攀升。在未来一段时间，考虑到开发商企业债偿还高峰期到来，销售端受严格限制，资金端的调控影响迭加将对房企资金提出更高要求。

小结

2018年将是房企近几年以来少见的资金短缺年，在金融去杠杆的背景下，开发商的资金面临著巨大考验，今年房企将面临著大量债务到期的巨大压力。在去杠杆的总思路方向下，棚改政策收紧计划已经落地，同时迭加限制地产企业外债发行的规模及方向，足以证明了政府真正开始整治房企杠杆风险、遏制社会炒房行为，履行“房住不炒”的政策决心。市场的资本往往最聪明，结合近期的房地产板块集团持续大跌出逃的迹象看，这一次，可能真的是狼来了！

源自：“搜狐财经”新闻网