【本报记者范思齐综述】 来自 国际房地产顾问 公司戴德梁行（Cushman＆Wakefield）的“2017年中美美国对内投资资本观察报告”显示， 2017年中国对美国商业地产的投资比2016年下降约55％， 从2016年的162亿美元下降至73亿美元。 但该领域的参与者仍然认为中国资本成是美国的房地产市场的一个重要因素。

Cushman & Wakefield表示，经济下滑主要是由于大陆的更严格的资本管制。 Cushman＆Wakefield资本市场研究主管David Bitner在接受采访时说，中国政府实施了控制措施，以更好地“规范和管理对外投资流动”。

“我认为中国投资通常将他们的兴趣转向其他类型的投资，例如基础设施（和）研发（研发）设施。然而，就商业地产而言，我认为机会出现的时候他们还会很感兴趣的“，房地产经纪公司Pacific Union International Inc的商业情报副总裁Selma Hepp在一封电子邮件中写道。

Bitner还预计今年中国对美国房地产的投资将集中在工业物业，基础设施和研发设施。

他表示，中国的资本管制将继续成为2018年中国对外投资的一个因素。“如果你是一家以房地产和房地产开发为主要业务的公司，我认为你将有更大的机会获得外商投资的批准，“ 他说。

尽管中国投资下降，但美国商业房地产市场很好地缓解了资本损失。根据报告显示，由于纽约和旧金山得到中国投资者每个一美元的三分之二，纽约大学房地产教授Barry Hersh认为，衰退的影响是有限的。

据报道，总体而言，中国在美国房地产投资总额中位居加拿大和新加坡的第三位。 Bitner说，其他资本来源填补了空白。 “来自加拿大，新加坡，日本和韩国的资本正在进入美国市场，”他说。

绿地美国公司官司缠身

一度要拿下洛杉矶地产的半壁江山的绿地美国公司，要做美国地产的No.1，结果跑到了洛杉矶犯罪率最高的黑人区Downtown建起来公寓楼，销售量差强人意，有消息称拟整体出售项目。

“绿地洛杉矶大都会一期公寓”项目说明显示，该项目的出资结构中有1亿美元EB-5项目贷款，占总投资的46%，募集于2014年第三季度，由200名中国投资者出资作为LP（有限合伙人），美国AJ capital作为GP（普通合伙人），亨瑞出国为中介公司。“洛杉矶大都会一期公寓”项目通过美国移民局的初审（审核商业计划书），也创造了足够多的就业岗位，还通过预售帮助绿地控股美国公司回笼了现金。一切看上去都很美好，直到2017年9月20日，美国证监会起诉了该项目挂靠的美丽家园区域中心（Home Paradise Investment Center ， LLC），理由是该区域中心的实际控制人、华人夫妇Edward Chen和Jean Chen涉嫌通过虚设的EB-5项目，骗取45位投资者的2250万美元资金中饱私囊。

尽管AJ capital以及亨瑞出国通过邮件和电话会议的形式多次向绿地一期公寓的EB-5投资人保证其资金安全，但区域中心仍可能被吊销执照，这让中国投资者坐立不安：绿卡申请有可能被终止，投资款也处在可能被挪用的暗箱之中。 有投资人主张“保卡保钱”，也有投资人表示要撤资——这意味着绿地美国面临着提前偿还1亿美元EB-5贷款本息的风险。

这为利用EB-5资金投资美国的中国房企敲响了警钟。

碧桂园马来西亚项目悬了

海外战略受挫依旧是碧桂园难以挥去的阴影，受国家外汇管理政策的冲击，碧桂园已暂停在国内销售马来西亚森林城市项目。该项目在2016总销售额为180亿元，占2017年目标的4.5%。目前森林城市已取得现金流平衡，对公司整体业绩的影响不算大，但这个“黑天鹅”事件对企业的影响是否会进一步发酵仍有待观察，而森林城市毁誉参半的评价，也让碧桂园的海外投资战略蒙上了一层阴影。中国是马来西亚的最大外国直接投资国，但是即将上任的马哈蒂尔曾多次抨击中资企业，宣称中资在马来西亚“抢走本地人饭碗”。《金融时报》报道说，马哈蒂尔曾抨击马来西亚最南端一个14平方公里的住宅开发项目，称耗资1700亿林吉特（合2621.74亿人民币）的森林城市项目是一个“外国飞地”。“大片最宝贵的土地现在将由外国人拥有和占据”，“它们实际上将成为外国土地。”马哈蒂尔在自己的博客中写道，并在对政治支持者的演讲中重复了这番话。

 万达集团撤出比弗利山庄

在中国企业退出的许多项目中，，大连万达集团的合作伙伴Athens Group（雅典集团）提前退出12亿美元比弗利山庄公寓项目。万达比弗利山庄项目的副总经理Rohana Beckett表示，“我们正自己推进这个项目，我可以确认Athens不再参与该项目了。”而Athens的首席运营官Jay Newman则称，作为开发伙伴，公司把One Beverly Hills项目带给了万达，工作本来包括“修改授权以加入一个万达酒店，其开发及建设，其开业，以及公寓的销售和营销”。彭博社援引知情人士的话称，万达集团与雅典集团出现分歧的原因并非因为中国政府打击海外冒险投资。据洛杉矶时报报道，万达在2014年已经支付了4.2亿美元用于该地块。该集团还出售其他四家海外物业，据报道，他们正在寻找一名买家购买全部五个项目，为该地段支付了50亿美元。这些物业包括伦敦的One Nine Elms和芝加哥的Vista Tower。

笔者认为，在全球贸易保护主义抬头的大背景下，影响中国房子产企业海外扩张的因素有一下几点，第一，投资国的政治环境，参见碧桂园在马来西亚受阻的案例。第二，中国政府的资本管制政策，这是万达撤出比弗利的重要原因。具体在美国市场，也要注意美国对EB-5投资审查更加严格的管制，绿地在美国官司缠身就是最好的反面教材。