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大洛杉磯地區房價連續上漲

2016-09-26 00:43:44

来源：中华商报

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　　（本報記者海聞綜合報道）隨著美國經濟從2008年國際金融危機爆發以後的逐步複蘇，房屋價格從當年的斷崖式下跌後也企穩回升，在本輪整體上顯得緩慢而溫和的上漲周期，紐約、舊金山、洛杉磯、西雅圖等地房市表現出眾。據最新發布的CoreLogic 房價指數顯示，今年7月洛杉磯縣和內陸帝國房價連續第51個月同比上漲，而洛杉磯縣附近橙縣房屋連續第50個月同比上漲。

　　明年房價有望小幅上漲

　　根據美國的行政地理區劃，大洛杉磯地區（Greater Los Angeles Area ）包括洛杉磯縣、文圖拉縣、橙縣、聖伯納蒂諾縣以及河濱縣（兩個縣因地處內陸合稱為內陸帝國），擁有1800萬人口，是美國西部最大的都會區。而此次CoreLogic發布的有關大洛杉磯地區房價指數涵蓋了4個縣，因此，可以基本反映出大洛杉磯地區房價已經連續4年多上漲。

　　據CoreLogic 公司發布的房價指數顯示，大洛杉磯地區的房價和全美國一樣，都處於上漲態勢。而加州漲幅高於美國，例如，在全國美範圍內，獨立屋房價比去年7月平均增長5.4%，而全加州範圍，獨立屋房價比去年同期增長5.9%。

　　全美國房屋價格普漲原因除了經濟溫和複蘇，還有長期的低利率寬松的貨幣政策的推動。CoreLogic 公司的報告顯示，貸款利率增長少於0.25%，創下了曆史新低，這是造成房市連續4年走高的關鍵因素。據 CoreLogic公司首席經濟學家Frank Nothaft說，如果貸款利率如預期那樣持續保持較低，就業就會持續增長，那麼來年房價也很可能會繼續增長。房屋銷售持續增長會進一步推動房價上漲，據CoreLogic房價指數，明年房價預計會增長5%。

　　但是另一家美國知名地產網上房屋銷售公司Zillow發布的預測顯示，在經曆了4年多的房價上漲後，洛杉磯明年的房價將會逐步趨緩。預計美國全國將上升2.4%的房價，洛杉磯都會區的房價將會上升1.2%。　　

　　早在2016年初，Zillow和研究公司Pulsenomics的季度報告就，一些經濟學家擔心有些城市房價上漲過快，可能產生泡沫。包括舊金山、洛杉磯、休斯頓、聖地亞哥等城市，洛杉磯也在其中。

　　中低價位房屋銷售火爆

　　Zillow公司8月份經過對比美國房屋中間價發現，洛杉磯8月份房價的中間價是58.35萬美元，相比於今年7月份的54.4萬美元，已經上升了3.95萬美元。相比與全國的房價中位價18.73萬美元，更是高出很多，因此，洛杉磯的房價處於全美國房價的高峰段。

　　從2012年開始，洛杉磯的房價持續每年穩定上升7.2%，比經濟學家預測的上升速度要更快。 Zillow的首席經濟學家Svenja Gudell博士，他們相信房價在未來將會以我們想象不到的速度劇烈地下降。Svenja Gudell博士把房價上升歸咎於房屋庫存緊張，特別是價格在下遊的房子供不應求。這位首席經濟學家也表示，現在還沒有明顯的跡象表示房子的庫存在增加。

　　Zillow公司發布數據還顯示，在每年房價大幅度增長的區域中，現在有3個區域的房價增長相對較慢：東洛杉磯地區的房價上升了10.3%，康普頓地區的房價上升了9.4%，還有唐尼地區的房價上升了8.7%。

　　Zillow公司的說法也代表了一定的市場觀點。大洛杉磯地區的房價盡管經過了4年多上漲，但上漲幅度明顯不如以往。根據2015年12月美國房屋網站Redfin的數據，洛杉磯房價2015年較去年同期僅增長3.5%，以往瘋漲的情形不再。另外，華人區房子也因為中國買家減少，但是低價位房屋銷售狀況依然上佳。

　　根據Redfin網站數據，從2014年10月到2015年10月，洛杉磯房價僅增長3.5%，尤其是當年第四季度漲勢明顯放緩。REDFIN的數據也認為是美國利率很低，本地人買房熱情依然較高。尤其是50萬美元以下的房子銷售依舊較為火爆。

　　洛杉磯華人區房價漲幅大

　　盡管大洛杉磯地區房價上漲有所放緩，但由中國買家帶來的推動因素仍然不可小覷。仍是推動大洛杉磯地區房價的一支重要力量。而且，由於華裔購買偏好，在洛杉磯華人聚居的區域的漲幅明顯高於在洛杉磯的平均地區。

　　據全美房地產經紀人協會（NAR）資料顯示，在截至2015年3月的一年時間裏，約20.9萬美國境外人士在美國買房。總價值在1040億美元，中國買家在其中占比最大，為286億美元，平均購房價格約為83.2萬美元。華人買家占了美國房地產所有國際買家的三分之一還多。而集中在洛杉磯的就占相當比例。

　　據洛杉磯縣經濟發展局凱瑟中心（Los Angeles County Economic Development Corp.'s Kyser Center）今年5月10日公布的房市報告顯示，因就業率提高、利率持平、房源庫存適中等因素，從2015年起華裔聚居的聖蓋博穀地區房價呈現高於洛杉磯地區的增長態勢，2016年度也繼續上揚。　凱瑟中心報告顯示，聖蓋博穀地區房價從2015年起呈現穩健上升，個別地區漲幅達到10%以上。

　　洛杉磯地區的一些華裔地產經紀人今年預計，至少未來兩年內，聖穀華人區房價將健康穩健增長。凱瑟中心報告舉例顯示，西柯汶納市獨立屋的中值價位（Median Price）在2015年3月達到50.6萬美元，同比增長17.7%。

　　而同樣的華人眾多的帕薩迪納市，該市今年的獨立屋中值價位也近120萬美元，比去年同期增長14%，同樣增長幅度還出現在蒙特利公園市、惠提爾市及皮科維拉（Pico Rivera）等地區。

　　根據報告分析，華人聚居的聖蓋博穀地區房價回升不僅有外來買家因素，更有當地經濟回升、就業率的穩步提高以及房源精益庫存適中等多個因素。盡管個別城市（如亞凱迪亞市）受到中國大陸的資金管制、以及大房限制政令等多方面因素，房價不升反略降，不過這種現象在市場自動調節下，在未來幾年會有所好轉。

該報告還認為，聖蓋博穀地區如今房市十分健康，未來至少兩三年內，應是呈現平穩盤升，難以再出現2012至2013年時期的暴漲，或再之前的暴跌情形。

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